GIUGNO – Locazione commerciale: se l’immobile non è idoneo?

Il proprietario di un immobile locato ad uso commerciale si rivolge al mio studio lamentando che il conduttore da mesi non corrisponde il canone contrattualmente previsto adducendo a giustificazione il fatto di aver dovuto sopportare dei costi per adeguarlo alla nuova normativa. In base a quanto ritenuto dal conduttore, sarebbe spettato al locatore farsi carico delle spese.

Da questa vicenda prendo spunto per l’intervento di questo mese che spero possa dipanare eventuali dubbi su diritti ed obblighi delle parti contrattuali per l’ipotesi in cui l’immobile non risulti (o non risulti più) idoneo all’attività commerciale indicata nel contratto locatizio.
Partiamo dalla norma di riferimento, ossia l’art.1575 cod.civ. per cui il locatore è tenuto a consegnare al conduttore l’immobile locato in buono stato di manutenzione e di mantenerlo in essere durante il rapporto. L’articolo parla di “buono stato di manutenzione” e dalla lettura combinata con il successivo art. 1576 cod.civ., che impone al locatore di eseguire, durante la locazione, tutte le riparazioni necessarie, eccettuate quelle di piccola manutenzione che sono a carico del conduttore, si evince l’estensione dell’obbligo che attiene agli interventi necessari a conservare la res nelle condizioni in cui si trovava al momento della conclusione del contratto in relazione alla destinazione considerata, ma non abbraccia il dovere di apportare all’immobile ed ai relativi impianti le modifiche o le aggiunte occorrenti per renderlo idoneo alla destinazione pattuita e nemmeno quella di assicurare al conduttore la possibilità di apportargliele egli stesso, salvo patto contrario (Cassazione, 14 febbraio 1975, n.590). E questo vale sia per l’ipotesi in cui la necessità di apportare modifiche o aggiunte sussista al momento in cui viene stipulato il contratto di locazione, sia nel caso in cui essa insorga in epoca successiva. Inoltre, se il conduttore affronta delle spese per eseguire le opere richieste dalla legge il locatore non sarà tenuto a rimborsarle, salva l’operatività degli artt. 1592 e 1593 cod. civ. in tema di miglioramenti e addizioni. Potreste obiettare che nel contratto le parti sicuramente avranno indicato la destinazione d’uso dell’immobile e che, dunque, il proprietario dovrebbe essere tenuto ad attivarsi per ottenere le concessioni amministrative richieste al momento della nascita del rapporto contrattuale. In effetti, sul punto si sono avuti orientamenti giurisprudenziali diversi. La sintesi viene fatta risalire alla sentenza della Corte di Cassazione n. 13651 del 2014, per cui: “solo quando l’inagibilità o l’inabitabilità del bene attenga a carenze intrinseche o dipenda da caratteristiche proprie del bene locato, sì da impedire il rilascio degli atti amministrativi relativi alle dette abitabilità o agibilità e da non consentire l’esercizio lecito delle attività del conduttore conformemente all’uso pattuito, può configurarsi l’inadempimento del locatore, fatta salva l’ipotesi in cui quest’ultimo abbia assunto l’obbligo specifico di ottenere tali atti” (Cass. 13651/2014). Per la Corte, dunque, non si può evincere dal nostro ordinamento l’obbligazione del locatore di consegnare la cosa fornita delle dotazioni necessarie per servire all’uso pattuito.



In definitiva, al momento di stipulare un contratto di locazione di un immobile destinato a un determinato uso, grava sul conduttore l’onere di verificare che le caratteristiche del bene siano adeguate a quanto tecnicamente necessario per lo svolgimento dell’attività nonché a quanto necessario per ottenere le necessarie autorizzazioni amministrative, salvo che le parti pattuiscano diversamente. Pertanto, nel caso in cui il conduttore non ottenga le necessarie autorizzazioni per lo svolgimento dell’attività, non è configurabile alcuna responsabilità per inadempimento in capo al locatore, quand’anche il diniego di autorizzazione sia dipeso dalle caratteristiche del bene dato in locazione. Una piccola apertura a favore dell’incauto inquilino è offerta dalla disciplina sui vizi in quanto la mancanza della concessione amministrativa necessaria per la legittima destinazione della cosa locata all’uso pattuito può rientrare tra quelli che, diminuendo in modo apprezzabile l’idoneità della cosa stessa al predetto uso, possono legittimare la risoluzione del contratto o la riduzione del canone ai sensi dell’art. 1578 cod. civ.
Concludendo: il mio assistito ha tutto il diritto di richiedere i canoni non percepiti.

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