DIRITTO E CASTIGO / DICEMBRE – Infiltrazioni in condominio

Infiltrazioni in condominio…
non è sempre l’amministratore a dover correre

Purtroppo non sono rare le occasioni di scontri più che di incontri nella comunità condominiale ed una di queste è legata al fenomeno delle infiltrazioni nelle loro molteplici manifestazioni: umidità, comparsa di macchie, fenomeni di sgocciolamento. Vi rientrano anche i casi della cosiddetta “umidità di risalita” in cui le chiazze che si manifestano alla base dell’immobile derivano dalla risalita per capillarità di liquidi dal terreno. In tutte queste ipotesi si è propensi a ritenere che spetti sempre e comunque all’amministratore intervenire per risolvere il problema. Sarebbe una soluzione comoda, ma così non è. L’argomento delle infiltrazioni è strettamente connesso alla responsabilità per danni da cose in custodia, salvo ipotesi (per fortuna infrequenti) di allagamenti di natura dolosa. La norma di riferimento è l’art. 2051 cod.civ. per cui: “Ciascuno è responsabile del danno cagionato dalle cose che ha in custodia, salvo che provi il caso fortuito”. Si tratta di un’ipotesi di responsabilità oggettiva, vale a dire che, perché possa configurarsi in concreto, è sufficiente che sussista il nesso causale tra la cosa in custodia ed il danno arrecato senza che rilevi al riguardo la condotta del custode e l’osservanza o meno di un obbligo di vigilanza. L’unica strada che ha il custode per sottrarsi alla condanna ex art. 2051 cod.civ. è quella di dimostrare che il fatto sia avvenuto per un caso fortuito, ossia in ragione di un fatto imprevedibile e sottratto alla sua potestà d’intervento. Ma chi è il custode? Per determinarlo occorre accertare la fonte della perdita. E’ ovvio, infatti, che per individuare il responsabile del danno è necessario individuare preliminarmente la causa e l’origine dello stesso.
Prima di ogni cosa, dunque, per affermare che la responsabilità sia del vicino o del condominio occorre ricercare l’origine del guasto. In maniera semplicistica possiamo dire che, di norma, le infiltrazioni provenienti dalle tubature verticali, di proprietà del condominio, ricadono sotto la responsabilità di questi, mentre quelle orizzontali, di proprietà esclusiva dei condomini (in quanto pertinenza dell’appartamento), cadono sotto la custodia del singolo proprietario così come a quest’ultimo spetta la proprietà e la responsabilità delle relative braghe (ossia l’elemento di raccordo tra la tubatura orizzontale e la tubatura verticale). Purtroppo, l’individuazione del punto da cui proviene l’infiltrazione non è un’attività facile anche perché può richiedere la collaborazione del proprietario confinante. E se questi non si mostra disponibile? Abbandoniamo l’errata convinzione che l’amministratore tutto possa: la sua legittimazione ad intervenire si limita alle ipotesi in cui la perdita dipenda da tubature condominiali o provenga dal lastrico solare. Il principio cardine è che nessuno può imporre al proprietario di un appartamento di aprire la porta a terzi a meno che non vi sia un ordine del giudice, per cui, ovviamente, è necessario ricorrere al Tribunale (ad es. con un ricorso in via d’urgenza).
L’onere della prova in ordine al nesso eziologico fra la cosa e l’evento ricade, dunque, sul proprietario danneggiato, mentre spetta al custode individuare, ove sussista, un fatto estraneo idoneo ad interrompere tale nesso causale. Possiamo individuare tre possibili custodi: condominio, proprietario, conduttore. Il condominio risponde nel caso in cui le infiltrazioni provengano dalla rottura di una tubatura condominiale o di qualsiasi altro bene comune, in quanto ha l’obbligo di custodire le parti e gli impianti comuni dell’edificio e quello di garantirne la manutenzione. Stesso principio si applica anche quando si verificano infiltrazioni d’acqua in un appartamento che provengono dall’intercapedine tra due edifici che non è stata mai soggetta a manutenzione o dalla terrazza a livello, seppur di proprietà o in godimento esclusivo di un singolo condomino (con le proporzioni stabilite dall’articolo 1126 cod.civ.). Il singolo condomino risponde delle le infiltrazioni che provengono da tubature di sua proprietà. Il conduttore risponde nel caso di immobile concesso in locazione per le infiltrazioni che derivano dagli accessori e dalle altre parti di un bene locato.
Il mio consiglio? Ove si manifestino fenomeni di infiltrazioni attivatevi per tempo: l’acqua versata, per sua natura, tende ad allargarsi, non a raccogliersi.

DIRITTO E CASTIGO
Rubrica legale a cura dell’avvocato Roberta K. Colosso
info@studiolegalecolosso.it

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