DIRITTO E CASTIGO LUGLIO/AGOSTO – Disdetta e recesso nel contratto di locazione abitativa

di IeriOggiDomani · 28 Luglio 2022

diritto e castigo

Disdetta e recesso nel contratto di locazione abitativa

RUBRICA LEGALE LUGLIO/AGOSTO 2022

Nell’intervento dello scorso mese ho cercato di delineare la differenza tra le nozioni di recesso e di disdetta i cui termini nel linguaggio quotidiano vengono spesso utilizzati come sinonimi. Questo mese, restando sul tema, vorrei focalizzare l’attenzione su come i due concetti giuridici si pongano rispetto al contratto di locazione abitativa.

Come ben sappiamo questo contratto, quale che sia la tipologia utilizzata (contratto di locazione a canone libero, a canone concordato, convenzionato, transitorio…), prevede una durata che definisce la sua naturale scadenza. Questo non significa che il vincolo non possa essere interrotto anticipatamente: disdetta e recesso rappresentano, appunto, due modalità di risoluzione del rapporto giuridico in corso.

Ma ci sono delle differenze.

La disdetta è lo strumento attraverso cui evitare il rinnovo automatico del contratto di locazione alla scadenza. La comunicazione, a meno che non sia diversamente previsto nella scrittura, va inviata con almeno sei mesi di anticipo rispetto al termine previsto e, se a dare disdetta è il conduttore, questi, indipendentemente dal momento del materiale rilascio dei locali, rimane tenuto alla corresponsione dei canoni per sei mesi, che decorrono dalla data del preavviso. E’ doveroso precisare che, alla prima scadenza, la facoltà di dare disdetta senza addurre giustificazioni è riconosciuta solo all’inquilino, mentre il proprietario può disdettare il contratto solo al ricorrere delle specifiche ipotesi indicate dalla legge 9 dicembre 1998, n. 431, articoli 2 e 3. Quelle che si possono presentare con maggior frequenza: quando intenda destinare l’immobile ad uso abitativo, commerciale, artigianale o professionale proprio, del coniuge, dei genitori, dei figli o dei parenti entro il secondo grado; quando il conduttore abbia la piena disponibilità di un alloggio libero ed idoneo nello stesso comune; quando l’immobile sia compreso in un edificio gravemente danneggiato che debba essere ricostruito o del quale debba essere assicurata la stabilità e la permanenza del conduttore sia di ostacolo al compimento di indispensabili lavori; quando il locatore intenda vendere l’immobile a terzi e non abbia la proprietà di altri immobili ad uso abitativo oltre a quello eventualmente adibito a propria abitazione (in tal caso al conduttore e’ riconosciuto il diritto di prelazione, da esercitare con le modalità di cui agli articoli 38 e 39 della legge 27 luglio 1978, n. 392). Alle scadenze successive, anche il locatore potrà dare disdetta senza limitazioni. La disdetta del contratto di locazione deve essere comunicata mediante lettera raccomandata con ricevuta di ritorno oppure con altre modalità (ad esempio a mezzo fax, telegramma, PEC) ritenute idonee a portare a conoscenza dell’altra parte l’inequivoca volontà di non rinnovare il rapporto allo spirare del temine. Attenzione: il conteggio del periodo di preavviso decorre dalla data di ricevimento della disdetta e non da quella dell’invio, per cui eventuali ritardi postali ricadono sul mittente!

Il recesso è un’altra modalità attraverso cui liberarsi dal vincolo contrattuale. Salvo che non sia diversamente ed espressamente previsto dalle parti in una apposita clausola, il conduttore può recedere dalla locazione solo in presenza di gravi motivi che devono essere specificati nella lettera raccomandata con ricevuta di ritorno da inviare al locatore con un preavviso di almeno sei mesi (o entro il diverso termine previsto nel contratto). Ma quali sono i gravi motivi che devono connotare il recesso del conduttore? Nel corso del tempo si sono contrapposti diversi orientamenti sia nelle aule di giustizia, sia in dottrina e, tutt’oggi, non esiste un orientamento granitico, anzi, assistiamo ad un’ampia zona in cui si contrappongono interpretazioni e orientamenti divergenti. In linea di massima, si ritiene che i gravi motivi debbano concretizzarsi in fatti oggettivi estranei alla volontà dell’inquilino, imprevedibili e sopravvenuti alla costituzione del rapporto, tali da rendergli oltremodo gravosa, sotto il profilo economico, la sua prosecuzione (cfr., ex multis, Cass., 10.12.1996, n. 10980). Non si deve trattare, dunque, di ragioni attinenti a una valutazione soggettiva ed unilaterale sull’opportunità o meno di continuare il rapporto locatizio.

Un’ultima raccomandazione: prestate attenzione alla forma della comunicazione del recesso.

Con la pronuncia del 27 settembre 2017, n. 22647 la Corte di Cassazione ha sancito la nullità del recesso orale del conduttore, imponendo, di fatto, la forma scritta e ha, altresì e conseguentemente, condannato il conduttore recedente al pagamento del canone anche per le mensilità successive alla comunicazione.

DIRITTO E CASTIGO LUGLIO/AGOSTO 2022 – Disdetta e recesso nel contratto di locazione abitativa

DIRITTO E CASTIGO
Rubrica legale a cura dell’avvocato Roberta K. Colosso, patrocinante in Cassazione
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