MAGGIO 2023 – IL NOTAIO RISPONDE – A cura del notaio Gabriele Naddeo
MAGGIO 2023 IL NOTAIO RISPONDE A cura del notaio Gabriele Naddeo
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– Da mesi in trattativa per acquistare un’abitazione in costruzione in un complesso residenziale, dopo la firma del contratto preliminare e il versamento di una caparra, mi è stato comunicato che il prezzo di vendita è aumentato a causa del costo delle materie prime. Posso far valere le mie ragioni? Se non volessi continuare con la trattativa mi verrà restituita la caparra?
Nel caso di specie si configura un’ipotesi di mancato rispetto delle pattuizioni contrattuali: il promettente venditore intende chiedere il pagamento di un prezzo più alto di quello concordato al momento della sottoscrizione del preliminare. Il lettore ha la possibilità di ottenere il trasferimento dell’immobile al prezzo fissato contrattualmente, con la cosiddetta esecuzione in forma specifica di cui all’articolo 2932 del codice civile: con tale strumento egli potrà agire in giudizio per ottenere una sentenza che, di fatto, sostituirà il contratto definitivo di compravendita. Bisogna, tuttavia, fare i conti con la realtà dei fatti: da quello che si legge, l’immobile non è ancora venuto completamente desistenza, mentre il prezzo fissato tra le parti è relativo ad un immobile costruito e finito. Il lettore potrebbe ben ottenere la sentenza di cui al procedimento sopra menzionato, tuttavia ciò dovrebbe accadere rispetto a un immobile costruito; se il costruttore, però, non termina il fabbricato poiché privo di mezzi, bisognerà valutare in maniera molto attenta come procedere qualora si voglia ottenere la proprietà dell’unità promessa in vendita. D’altro canto, qualora il venditore insista a non voler rispettare le condizioni concordate nel contratto preliminare, il lettore potrà ottenere la restituzione del doppio della caparra per inadempimento della parte promettente venditrice.
– Lo scorso anno ho acquistato un appartamento in un condominio. La parte venditrice non ha saldato delle spese straordinarie per tremila euro. Subentrandogli sono costretto a pagare?
Da quello che si comprende dalla domanda, le spese straordinarie non saldate sono state deliberate nel momento in cui l’appartamento doveva essere ancora venduto: questo è un elemento fondamentale. Il costante orientamento della giurisprudenza, infatti, ha stabilito che le spese condominiali straordinarie sono a carico del condomino che ha partecipato alla delibera della loro approvazione. Nel caso di specie, quindi, in mancanza di accordo contrario, in fase di atto, le spese straordinarie rimangono a carico del venditore: il lettore, quindi, non è costretto a pagare alcunché.
– Ho ricevuto un bilocale da mio zio scomparso tre mesi fa. Il bene mi è stato donato con un legato testamentario. Mi sono accorto che ha dei costi di gestione molto alti. Posso rinunciarvi o sono costretto ad accettarlo?
La risposta è assolutamente positiva. Il lettore, infatti, in qualità di legatario al diritto di rinunciare al lascito disposto in proprio favore dal testatore. La norma, sul punto, è molto chiara disponendo che non è necessario procedere all’accettazione di un legato; esso si acquista in maniera automatica, salva la facoltà di rinunciarvi.
– Mio padre ha lasciato in eredità tre appartamenti. Entro quanto tempo questi beni vanno trascritti nei registri immobiliari? Una volta terminata questa pratica sono definitivamente di mia proprietà?
Nel caso descritto dal lettore, bisogna valutare il tutto da tre prospettive: quella fiscale, quella giuridico-sostanziale, e quella inerente la opponibilità ai terzi del proprio acquisto. Per quanto riguarda la prima prospettiva, l’adempimento necessario che spetta ai chiamati all’eredità (ossia coloro che hanno il diritto di accettarla o di rinunciarvi, ma che ancora non hanno preso la decisione) è la presentazione della denuncia di successione: per essa vi è tempo un anno dal momento dell’apertura della successione (coincidente con il momento della morte) e, effettuata la registrazione della stessa, si procede anche alla cultura catastale. In questo momento il chiamato all’eredità è in regola con il fisco e risulta intestatario presso il catasto degli immobili oggetto di successione (nota bene: il fatto che risulti intestatario in catasto non implica necessariamente che sia proprietario, poiché A tal fine è necessario un ulteriore passaggio). L’aspetto giuridico sostanziale è quello, invece, che determina l’acquisizione dello status di erede e, di riflesso, la titolarità dei diritti passati per successione: essa si perfeziona con l’accettazione dell’eredità che può essere espressa (manifestazione della volontà con dichiarazione di accettazione resa di fronte a Notaio o cancelliere del tribunale) oppure tacita (manifestazione della volontà resa attraverso un comportamento che inequivocabilmente indichi la volontà di accettare l’eredità stessa, come ad esempio mettere in vendita una delle case ereditate). Esso è strettamente collegato all’ultimo punto ossia quello inerente l’opponibilità del proprio acquisto immobiliare a titolo ereditario: una volta diventato erede, infatti, poiché di fronte ai terzi questa mia posizione sia rilevante devo procedere a trascrivere presso i registri immobiliari il mio acquisto. Per rispondere la domanda del lettore, fatta questa doverosa premessa, è sufficiente affermare che se viene fatto il tutto entro un anno non si incorre in sanzioni, poiché esso è il termine di presentazione della denuncia di successione; ben si potrebbe presentare la denuncia in ritardo e questo comporterebbe solo un’applicazione di sanzione pecuniaria, ma non l’impossibilità di diventare proprietario dei beni ereditati, poiché il diritto di accettare l’eredità si prescrive in 10 anni.
– Ho accettato l’eredità di mia mamma con beneficio di inventario. Si tratta della casa di famiglia con un garage pertinenziale. Posso vendere liberamente questi beni?
Il lettore può tranquillamente vendere i beni senza richiedere alcuna autorizzazione, ma vi sarà una conseguenza: egli decadrà dal beneficio di inventario. Che cos’è il beneficio di inventario? È una procedura che permette ad un chiamato all’eredità di diventare erede, ma di tenere distinti il proprio patrimonio da quello ereditario: essa si attua e si attiva principalmente quando non si è sicuri della capienza e/o della positività del patrimonio ereditario, per evitare che eventuali debiti che superino i crediti debbano essere pagati dall’erede con il proprio patrimonio. Se, dunque, nel caso di specie il lettore ha accettato con beneficio di inventario per evitare tale ultima situazione, sarà opportuno che egli, per vendere, chieda le debite autorizzazioni e segua tutte le procedure previste dall’accettazione con beneficio di inventario; se, al contrario, non teme di veder confuso il proprio patrimonio con quello ereditario, potrà tranquillamente vendere.
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