DIRITTO E CASTIGO NOVEMBRE 2024 – Lavori in condominio: casistica e maggioranze

di IeriOggiDomani· 28 Novembre 2024

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diritto e castigo

DIRITTO E CASTIGO – RUBRICA LEGALE NOVEMBRE 2024

Lavori in condominio: casistica e maggioranze

In ambitocondominiale, uno dei temi più dibattuti e complessi è rappresentato dalla gestione e dall’approvazione deilavori comuni.Dalla semplicemanutenzione ordinariafino agliinterventistraordinari, come la ristrutturazione delle facciate o l’installazione di nuovi impianti, è essenziale che ogni decisione venga assunta nelrispetto delle norme vigenti e con ilconsensodelle giuste
maggioranze.

Siamo tutti consapevoli che nella prassi condominiale le questioni relative ai lavori possono generare numerosecontroversieprovocate spesso, ma non solo, da ragioni economiche. In questi casi, diventa essenziale il rispetto delleprocedure assemblearie delle maggioranze previste dalla legge, pena l’annullabilità delle delibere.

L’argomento è disciplinato principalmente dalcodice civile, in particolare dagli articoli 1135, 1136 e seguenti, ma le situazioni pratiche e le dinamiche interne ai condomini richiedono un esame approfondito della casistica e delleregole procedurali.

Prima di tutto, occorre operare un distinguo pertipologie di interventi.

Il Codice civile distingue tra:
• lavori dimanutenzione ordinaria,ossia quelli volti a mantenere il normale stato di conservazione e funzionalità delle parti comuni che si eseguono su materiali e finiture esistenti e non rivoluzionano la struttura del condominio (ad es: riparazione tegole, rifacimento della tinteggiatura delle scale, pulizia parti comuni, sostituzione lampadine…). Sono deliberati e approvati dall’assemblea, ma
all’Amministratore è riconosciuto un potere decisionale su quelli necessari e di lieve entità;
• lavori dimanutenzione straordinaria, ossia quelli che comportano interventi strutturali o migliorativi che vanno oltre la semplice conservazione, come il rifacimento del tetto o la ristrutturazione degli impianti comuni. Debbono necessariamente essere deliberati dall’assemblea, previa formazione di un fondo speciale per coprirne i costi.

La distinzione tra manutenzione ordinaria e straordinaria è cruciale per comprendere quali siano lemaggioranze necessariein sede di assemblea.
Gli articoli 1136 cod. civ. e segg. stabiliscono icriteri di votoa seconda della natura degli interventi.
Per i lavori ordinari è sufficiente unamaggioranza semplice(maggioranza dei presenti in assemblea che abbiano almeno la metà dei millesimi dell’edificio); nella seconda convocazione dell’assemblea gli interventi possono essere approvati dalla maggioranza dei partecipanti con voti che rappresentino almeno un terzo dei millesimi dell’edificio.
Per i lavori straordinari, invece, è necessaria unamaggioranza più qualificata. In particolare, l’art. 1136, IV comma, cod. civ. dichiara valide le deliberazioni approvate con un numero di voti che rappresenti la maggioranza degli intervenuti e almeno la metà del valore dell’edificio.

Tuttavia, ci sono casi in cui sono richieste maggioranze più elevate, come per leinnovazioni (ad es: opere e interventi volti a migliorare la sicurezza e la salubrità degli edifici e degli impianti, a contenere il consumo energetico, a eliminare le barriere architettoniche…) o per i lavori che comportanomodifiche significative alla struttura oalla destinazione d’uso delle parti comuni. In
questi casi, è necessaria la maggioranza dei partecipanti all’assemblea che rappresentino almeno i due terzi del valore dell’edificio (art. 1136, V comma, cod. civ.).

È importante, inoltre, che le innovazioni non compromettano lastabilitào l’estetica del fabbricatoe non pregiudichino l’uso delleparti comunida parte degli altri condomini.

Un’altra casistica interessante riguarda i lavori dicarattere urgente.Ai sensi dell’art. 1135, II comma, cod. civ., l’amministratore può ordinare lavori urgenti senza il preventivo assenso dell’assemblea, purché ne dia tempestiva comunicazione ai condomini e l’assemblea ratifichi successivamente la spesa.

Delineato il quadro generale, resta solo da aggiungere che l’approvazione dei lavori in condominio è unaquestione complessa, al pari delle dinamiche che ivi si instaurano, e richiede il rispetto di regole precise e la partecipazione attiva dei condomini. Le norme del Codice civile, integrate dalla giurisprudenza e dalle prassi operative, offrono una guida chiara, ma nella pratica entrano in gioco
anche altri fattori che vanno consideraticaso per caso.

DIRITTO E CASTIGO NOVEMBRE 2024 – Lavori in condominio: casistica e maggioranze

DIRITTO E CASTIGO
Rubrica legale a cura dell’avvocato Roberta K. Colosso, patrocinante in Cassazione
info@studiolegalecolosso.it – studiolegalecolosso.it

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