DIRITTO E CASTIGO NOVEMBRE 2024 – Lavori in condominio: casistica e maggioranze

di IeriOggiDomani · 28 Novembre 2024

diritto e castigo

DIRITTO E CASTIGO – RUBRICA LEGALE NOVEMBRE 2024

Lavori in condominio: casistica e maggioranze

In ambito condominiale, uno dei temi più dibattuti e complessi è rappresentato dalla gestione e dall’approvazione dei lavori comuni. Dalla semplice manutenzione ordinaria fino agli interventi straordinari, come la ristrutturazione delle facciate o l’installazione di nuovi impianti, è essenziale che ogni decisione venga assunta nel rispetto delle norme vigenti e con il consenso delle giuste
maggioranze.

Siamo tutti consapevoli che nella prassi condominiale le questioni relative ai lavori possono generare numerose controversie provocate spesso, ma non solo, da ragioni economiche. In questi casi, diventa essenziale il rispetto delle procedure assembleari e delle maggioranze previste dalla legge, pena l’annullabilità delle delibere.

L’argomento è disciplinato principalmente dal codice civile, in particolare dagli articoli 1135, 1136 e seguenti, ma le situazioni pratiche e le dinamiche interne ai condomini richiedono un esame approfondito della casistica e delle regole procedurali.

Prima di tutto, occorre operare un distinguo per tipologie di interventi.

Il Codice civile distingue tra:
• lavori di manutenzione ordinaria, ossia quelli volti a mantenere il normale stato di conservazione e funzionalità delle parti comuni che si eseguono su materiali e finiture esistenti e non rivoluzionano la struttura del condominio (ad es: riparazione tegole, rifacimento della tinteggiatura delle scale, pulizia parti comuni, sostituzione lampadine…). Sono deliberati e approvati dall’assemblea, ma
all’Amministratore è riconosciuto un potere decisionale su quelli necessari e di lieve entità;
• lavori di manutenzione straordinaria, ossia quelli che comportano interventi strutturali o migliorativi che vanno oltre la semplice conservazione, come il rifacimento del tetto o la ristrutturazione degli impianti comuni. Debbono necessariamente essere deliberati dall’assemblea, previa formazione di un fondo speciale per coprirne i costi.

La distinzione tra manutenzione ordinaria e straordinaria è cruciale per comprendere quali siano le maggioranze necessarie in sede di assemblea.
Gli articoli 1136 cod. civ. e segg. stabiliscono i criteri di voto a seconda della natura degli interventi.
Per i lavori ordinari è sufficiente una maggioranza semplice (maggioranza dei presenti in assemblea che abbiano almeno la metà dei millesimi dell’edificio); nella seconda convocazione dell’assemblea gli interventi possono essere approvati dalla maggioranza dei partecipanti con voti che rappresentino almeno un terzo dei millesimi dell’edificio.
Per i lavori straordinari, invece, è necessaria una maggioranza più qualificata. In particolare, l’art. 1136, IV comma, cod. civ. dichiara valide le deliberazioni approvate con un numero di voti che rappresenti la maggioranza degli intervenuti e almeno la metà del valore dell’edificio.

Tuttavia, ci sono casi in cui sono richieste maggioranze più elevate, come per le innovazioni (ad es: opere e interventi volti a migliorare la sicurezza e la salubrità degli edifici e degli impianti, a contenere il consumo energetico, a eliminare le barriere architettoniche…) o per i lavori che comportano modifiche significative alla struttura o alla destinazione d’uso delle parti comuni. In
questi casi, è necessaria la maggioranza dei partecipanti all’assemblea che rappresentino almeno i due terzi del valore dell’edificio (art. 1136, V comma, cod. civ.).

È importante, inoltre, che le innovazioni non compromettano la stabilità o l’estetica del fabbricato e non pregiudichino l’uso delle parti comuni da parte degli altri condomini.

Un’altra casistica interessante riguarda i lavori di carattere urgente. Ai sensi dell’art. 1135, II comma, cod. civ., l’amministratore può ordinare lavori urgenti senza il preventivo assenso dell’assemblea, purché ne dia tempestiva comunicazione ai condomini e l’assemblea ratifichi successivamente la spesa.

Delineato il quadro generale, resta solo da aggiungere che l’approvazione dei lavori in condominio è una questione complessa, al pari delle dinamiche che ivi si instaurano, e richiede il rispetto di regole precise e la partecipazione attiva dei condomini. Le norme del Codice civile, integrate dalla giurisprudenza e dalle prassi operative, offrono una guida chiara, ma nella pratica entrano in gioco
anche altri fattori che vanno considerati caso per caso.

DIRITTO E CASTIGO NOVEMBRE 2024 – Lavori in condominio: casistica e maggioranze

DIRITTO E CASTIGO
Rubrica legale a cura dell’avvocato Roberta K. Colosso, patrocinante in Cassazione
info@studiolegalecolosso.it – studiolegalecolosso.it

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