NOVEMBRE 2024 IL NOTAIO RISPONDE A cura del notaio Gabriele Naddeo www.notaionaddeo.it – www.gabrielenaddeo.it

IL NOTAIO RISPONDE – NOVEMBRE   2024

A cura del notaio Gabriele Naddeo

www.notaionaddeo.it – www.gabrielenaddeo.it

– Sto acquistando casa per la prima volta. Il compromesso deve avere una forma generica o stabilita dalla normativa?

Il compromesso che, in linguaggio tecnico è più corretto, si definisce contratto preliminare deve avere la stessa forma prevista per il contratto definitivo cui si riferisce. Il codice civile sancisce che, per le compravendite immobiliari, la forma sia – a pena di nullità – quella scritta, senza meglio specificare se attraverso la redazione di atto pubblico o di scrittura privata, autenticata o meno. La risposta al lettore, dunque, è che il compromesso dovrà essere redatto in forma necessariamente scritta.

– Sono interessato ad acquistare un’abitazione per le vacanze attraverso la formula del “rent to buy”. Cosa succede se al termine del contratto decido di non riscattare l’abitazione? I canoni versati per l’acquisto mi verranno restituiti?

Il contratto di affitto a riscatto (Rent to buy) È una figura giuridica in virtù della quale un soggetto (promettente venditore e locatore) si accorda con un altro soggetto (promissaria acquirente e conduttore) affinché quest’ultimo, con il pagamento di un canone, possa: da un lato entrare nella disponibilità del bene immobile e goderne l’utilizzo, dall’altro ottenere la possibilità di acquistarlo in proprietà dopo un certo termine. Questo canone dovrà essere necessariamente suddiviso in due parti, la prima da imputarsi esclusivamente come canone di locazione, la seconda da imputarsi al prezzo definitivo. Si faccia l’esempio di un immobile che Tizio intende vendere a Caio ho un prezzo di 100.000 Euro, ma che Caio riuscirà ad acquistare pagando un prezzo dilazionato in sette anni: le parti ben potranno concludere un contratto di affitto a riscatto in virtù del quale il promissario acquirente si obbligherà a pagare 1500 Euro al mese per sette anni, di cui 500 Euro come canone di locazione e 1000 Euro come acconto prezzo, con la possibilità per Caio di iniziare a godere del bene sin da subito.  Se, al termine dei sette anni, il promissario acquirente non intende riscattare il bene, sicuramente quanto pagato a titolo di canone di locazione non può essere recuperato, mentre, per quel che riguarda i versamenti a titolo di acconto prezzo, la sorte di questi dovrà essere compiutamente disciplinata all’interno del contratto: in esso le parti potranno precisare che verrà restituito, ovvero che verrà trattenuto dal venditore, overo  che in parte verrà restituito e in parte verrà trattenuto dal promettente venditore. Su tale ultimo aspetto, in altri termini, vi è molta libertà d’azione.

– Vorrei lasciare una rendita vitalizia per mio figlio. Va costituita davanti al notaio e come difenderla dalle aspettative di altri aventi diritto?

La rendita vitalizia può ben essere costituita attraverso un atto notarile che rivestirebbe necessariamente la forma di una donazione, in quanto ricorrerebbero tutte le condizioni ossia lo spirito di liberalità da parte del lettore (padre), il depauperamento del patrimonio di quest’ultimo e l’arricchimento del patrimonio del donatario (figlio del lettore). tale disposizione, è evidente, qualora lesiva dei diritti di legittima di altri eredi (coniuge e altri figli) potrebbe essere oggetto di impugnazione. Un’alternativa utilizzata in casi come questo è data dalla sottoscrizione di una polizza assicurativa che garantisca una rendita al beneficiario; sul punto, tuttavia, bisogna prestare sempre molta attenzione perché, se è pur vero che quanto versato dall’assicurazione al beneficiario non rientra nella cosiddetta successione, l’impugnazione potrebbe riguardare il premio pagato dal contraente (padre).

– Sto per sposarmi, ma non so ancora se in comunione o separazione dei beni. Vorrei solo evitare che eventuali debiti contratti dalla mia futura moglie durante la sua attività ricadano su di me. C’è una formula che mi protegge da questa eventualità?

Se il timore del lettore è che eventuali debiti della moglie possano intaccare i propri beni, la risposta è assolutamente negativa; bisogna, tuttavia, precisare meglio questo concetto. Qualora il lettore si sposasse in comunione legale dei beni, tutti i beni acquistati dopo il matrimonio entrerebbero a far parte della comunione stessa. Se la moglie contraesse dei debiti, i suoi creditori potrebbero esclusivamente attaccare la quota di competenza della moglie stessa, ma va da sé che l’attacco giuridico andrebbe a coinvolgere i beni nella loro interezza e quindi vi sarebbe il rischio di una vendita all’asta degli stessi beni. Da ciò scaturirebbe il solo diritto, in favore del marito, di rientrare del valore economico di vendita che sarebbe, non quello di mercato, ma quello ben più basso di una vendita all’asta. Stessa identica cosa accadrebbe qualora si sposassero in separazione dei beni ma acquistassero i beni assieme e, dunque, in comunione ordinaria. Per essere pratici, sarebbe opportuno sposarsi separazione dei beni ed evitare acquisti in comunione.

– Un parente di quinto grado rientra nell’asse ereditario? 

Il codice civile dispone che l’eredità di chi muore senza lasciare coniuge, discendenti (in primis i figli) o ascendenti (in primis i genitori), si devolve ai parenti più prossimi fino al sesto grado. Per rispondere al lettore, dunque, il parente di quinto grado rientra nell’asse ereditario. Una precisazione: dai parenti bisogna distinguere gli affini che sarebbero null’altro che i parenti del coniuge del defunto; per costoro non è previsto alcun diritto ereditario in relazione alla successione del defunto affine.

NOVITA’ GIURISPRUDENZIALI

DIRITTI REALI – SERVITÙ. Cassazione, sentenza 13 febbraio 2024, n. 3925, sez. Unite civili. Costituzione mediante convenzione di servitù di parcheggio su fondo altrui – Condizioni e requisiti – Vantaggio in favore di altro fondo – Necessità.

Questa sentenza della Corte di Cassazione apre in maniera decisa alla servitù di parcheggio, affermando che, lo schema previsto dall’art. 1027 c.c. (in materia di servitù), non preclude la costituzione, mediante convenzione, di servitù avente ad oggetto il parcheggio di un veicolo sul fondo altrui. Vi deve però essere un fondo dominante: in base all’esame del titolo e ad una verifica in concreto della situazione di fatto, la facoltà di parcheggio deve essere stata attribuita come vantaggio in favore di altro fondo per la sua migliore utilizzazione. Il tutto ovviamente sempre che sussistano i requisiti del diritto reale e in particolare la localizzazione.

COMDOMINIO. Cassazione, ordinanza 4 marzo 2024, n. 5704, sez. II civile. CONDOMINIO – Vendita di un immobile – Oggetto di locazione – Mancato versamento degli oneri condominiali – Surrogazione del terzo acquirente – Sussistenza. Chi diventa proprietario di un immobile condominiale e locato, diventa obbligato – nei confronti del condominio – al pagamento delle spese condominiali e – verso il conduttore e senza il suo consenso – locatore. In mancanza di una contraria volontà dei contraenti, la vendita (come la donazione o cessione) di un immobile fatto oggetto di locazione determina, ai sensi degli artt. 1599 e 1602 c.c., il subentro del terzo acquirente (o donatario o cessionario) nei diritti e nelle obbligazioni del venditore (o donante o cedente) che sia anche locatore senza necessità del consenso del conduttore, perciò anche il subentro nell’obbligo di pagamento delle quote condominiali del condominio di cui fa parte l’immobile locato.

AMMINISTRAZIONE DI SOSTEGNO. Cassazione, ordinanza 28 marzo 2024, n. 8456, Sez. II civile. CAPACITÀ DELLA PERSONA FISICA – CAPACITÀ DI AGIRE – IN GENERE Donazione da parte di persona sottoposta ad amministrazione di sostegno – Annullabilità – Condizioni – Difetto di conoscenza della sottoposizione a misura di protezione da parte del donatario – Irrilevanza. Il soggetto che venga sottoposto ad amministrazione di sostegno non diventa, per effetto dell’apertura dell’amministrazione e della nomina dell’amministratore, incapace, ma il Giudice Tutelare può stabilire cosa può fare da solo l’amministrato e cosa con l’assistenza o la sostituzione da parte dell’amministratore, stabilendo – in tali ultimi casi – quando l’amministratore deve essere autorizzato dallo stesso giudice tutelare e quando può agire autonomamente. Sulla base di tale assunto, la Corte, con la presente ordinanza, ha stabilito essere annullabile la donazione effettuata da persona sottoposta ad amministrazione di sostegno quando il giudice tutelare, con il decreto di cui all’art. 405 c.c., o successivamente anche d’ufficio, abbia previsto che gli atti di straordinaria amministrazione possano essere validamente eseguiti soltanto con l’assistenza dell’amministratore di sostegno, senza che al riguardo rilevi la conoscenza che il donatario abbia dell’apertura della misura di protezione.

CONTRATTI E OBBLIGAZIONI. Cassazione, ordinanza, 17 maggio 2024, n. 13742, sez. I civile. CONSORZI – CONTRIBUTI CONSORTILI In genere – Adesione di nuovi soggetti – Natura – Modalità – Forma. L’adesione di un nuovo soggetto ad un contratto di consorzio (ed in genere ad un contratto cd. aperto) si configura come modificazione soggettiva dell’originario contratto e deve avvenire secondo le modalità indicate nell’art 1332 c.c. e con l’osservanza della forma scritta stabilita per il contratto originario; la forma scritta, pertanto, non può essere superata dal fatto che il consorzio rientri tra i contratti aperti, ossia aperti all’adesione di terzi, tra i quali, tipicamente, quelli che vogliono costituire organizzazioni a carattere associativo come le società cooperative. Essi si contrappongono ai contratti a struttura chiusa che, seppur plurilaterali, non sono orientati a dare ingresso a terzi: ad esempio, le società lucrative. La circostanza che tali tipo di contratto siano modificabili senza la necessaria adesione di tutti i contraenti, non rende meno rigorosa la regola formale che li disciplina.