DICEMBRE 2024 IL NOTAIO RISPONDE A cura del notaio Gabriele Naddeo www.notaionaddeo.it – www.gabrielenaddeo.it

IL NOTAIO RISPONDE – DICEMBRE  2024

A cura del notaio Gabriele Naddeo

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– Può spiegarmi la differenza tra atto pubblico e scrittura privata autenticata? Tra le due quale ha un “peso” maggiore?

Originariamente la differenza tra atto pubblico o scrittura privata autenticata risiedeva nel fatto che, nell’ambito del primo il notaio rispondeva della veridicità delle affermazioni ivi contenute, mentre per la seconda, il notaio si doveva limitare ad accertare l’identità di chi sottoscriveva; L’atto pubblico, in altri termini, era ed è coperto dalla pubblica fede. Da quasi una ventina d’anni, invece, è previsto che il notaio debba verificare anche il contenuto della scrittura privata: le differenze, pertanto, ormai sono minime e perlopiù di carattere tecnico. Da un punto di vista operativo, invece, può rilevarsi che, mentre nell’atto pubblico occorre la presenza contemporanea di tutti i comparenti, nella scrittura privata si può procedere anche in momenti separati; in tal caso, ogni volta il notaio dovrà autenticare l’identità di chi è venuto a sottoscrivere.

– Sto per acquistare un garage in una autorimessa privata. Posso effettuare il pagamento tramite assegno bancario? Andrà inserito nel rogito?

Per quanto riguarda il primo quesito posto dal lettore, la risposta è duplice: da un punto di vista giuridico, infatti, l’assegno bancario può essere indicato quale mezzo di pagamento in un atto di compravendita; dal punto di vista pratico, invece, essendo l’assegno bancario tecnicamente una promessa di pagamento e non, come l’assegno circolare o il bonifico o il denaro contante, un pagamento vero e proprio (poiché dovrà verificarsi la copertura del medesimo) è necessario che la parte acquirente sia d’accordo a sottoscrivere l’atto di compravendita dietro la consegna dell’assegno bancario. Quanto al secondo quesito è facile rispondere: per legge, nell’atto pubblico portante compravendita o comunque trasferimento a titolo oneroso di beni immobili, è obbligatorio riportare i dati dei mezzi di pagamento con tutti i loro estremi; ciò  avviene a mezzo di dichiarazione resa dalle parti di fronte al notaio, previa ammonizione ai sensi del d.p.r. 445 del 2000 (dichiarazione sostitutiva di atto di notorietà).

– Ho ereditato un rudere, un vecchio cascinale privo di luce, ma collegato alle fognature e dotato di un grande spazio verde, ma non risulta accatastato. Vorrei provare a venderlo a un vicino. Come posso fare?

Per valutare come accatastare l’immobile ereditato dal lettore, quest’ultimo dovrà rivolgersi ad un tecnico affinché valuti se il medesimo possa risultare come unità collabente ovvero fabbricato vero e proprio. il lettore dichiara che l’immobile non risulta accatastato e, probabilmente, si riferisce al fatto che non risulta accatastato al catasto urbano mentre, con ogni probabilità, risulterà il catasto terreni con l’indicazione di fabbricato rurale o similare. Prima, tuttavia, di procedere ad una verifica circa il corretto accatastamento, sarà opportuno verificare se dal punto di vista urbanistico vi siano delle irregolarità oppure delle difformità poiché, prima di tutto, dovranno essere sanate o regolate le violazioni urbanistiche, se presenti; una volta effettuate queste verifiche e, se del caso, compiute tutte le attività necessarie, il tecnico incaricato dal lettore potrà consigliarlo al meglio circa l’accatastamento del bene in oggetto. Solo a questo punto sarà possibile procedere alla vendita.

– Quante pertinenze può avere l’abitazione principale? C’è un limite massimo fissato per legge?

Per legge la pertinenza è un bene accessorio, ossia un bene che serve al miglior godimento di un altro bene che è definito “principale“: nell’uso comune, ad esempio con riguardo ai beni immobili, le pertinenze classiche sono le autorimesse, le cantine, le tettoie, le soffitte, i posti auto e così via. La legge non pone dei limiti circa il numero delle pertinenze che un bene principale può avere: un appartamento potrebbe avere, ad esempio, 10 autorimesse pertinenziali.  Se, dunque, dal punto di vista giuridico non vi sono limiti di carattere numerico, da un punto di vista fiscale la situazione cambia: la legge, infatti, prevede che solo una pertinenza per tipologia catastale può essere annoverata tra le pertinenze prima casa. A tal riguardo è opportuno precisare che le categorie catastali per cui la legge prevede le agevolazioni prima casa sono C2, C6, C7, rispettivamente cantine o depositi, autorimesse o posti auto, tettoie. partendo da questo presupposto, ad esempio, se io compro un appartamento con un posto auto ed un’autorimessa, solo per uno dei due poteva sfruttare le agevolazioni prima casa; altro discorso, invece, riguarda il cosiddetto “prezzo valore“ ossia il meccanismo in virtù del quale le tasse vengono pagate non sul prezzo di compravendita bensì sul valore catastale del bene compra venduto: questo meccanismo può essere utilizzato per tutte quante le pertinenze. Nell’esempio fatto dell’autorimessa e del  Posto auto, per uno pagherò il 2% di imposta di registro come prima casa (questo il caso di vendita tra privati) e per l’altro pagherò il 9% di imposta di registro come seconda casa, ma per entrambi la base imponibile sarà il valore catastale e non il prezzo: il vantaggio sta nel fatto che il primo, quasi sempre, è decisamente più basso del secondo.

• In tre amici siamo intenzionati ad aprire una srl operante nel campo della gestione di immobili. Al momento della costituzione va indicato il capitale sociale?

Per legge è obbligatorio riportare l’ammontare del capitale sociale in fase di costituzione di una società responsabilità limitata quale quella che vuole essere costituita dal lettore dei suoi amici: esso può essere costituito da conferimenti in denaro ovvero da conferimenti in natura (ad esempio un bene immobile); per questi ultimi dovrà essere preparato un’apposita perizia. Il capitale minimo, un tempo, era di euro 10.000, ma da circa 12 anni, è ammesso anche costituire società responsabilità limitata con capitale ridotto quindi anche di un euro.

NOVITA’ GIURISPRUDENZIALI

CESSIONE QUOTE E CESSIONE AZIENDA – FISCALITA’. Cassazione, sentenza 8 luglio 2024, n. 18660, sez. V. Imposta di registro – Cessione intera partecipazione societaria – Esclusa riqualificazione in cessione d’azienda. Eennesima sentenza della Corte di Cassazione che ha escluso la riqualificazione in cessione di azienda del trasferimento delle partecipazioni societarie: “In tema di imposta di registro, le operazioni strutturate mediante conferimento d’azienda seguito dalla cessione di partecipazioni della società conferitaria non possono essere riqualificate in una cessione d’azienda e non configurano, di per sé, il conseguimento di un indebito vantaggio realizzato in contrasto con le finalità delle norme fiscali o con i principi dell’ordinamento tributario (fatta salva l’ipotesi in cui tali operazioni siano seguite da ulteriori passaggi idonei a palesare la volontà di acquisire direttamente l’azienda). Oggetto di tassazione è infatti il solo atto presentato per la registrazione attesa l’irrilevanza, alla luce delle sentenze n.158 del 2020 e n. 39 del 2021 della Corte Costituzionale, degli elementi extratestuali e degli atti collegati in coerenza con i principi ispiratori della disciplina dell’imposta di registro.” (Ordinanza 25601 del 21/09/2021; la sentenza richiama  richiama anche Ordinanza 33368 del 30/11/2023, e Ordinanza 4798 del 22/02/2024). La cessione totalitaria delle quote di una società non può essere interpretata come cessione d’azienda e, dunque, scontare un’imposta diversa.

SUCCESSIONI. Cassazione, ordinanza, 3 giugno 2024, n. 15504, sez. III civile. SUCCESSIONI “MORTIS CAUSA” – DISPOSIZIONI GENERALI – ACCETTAZIONE DELL’EREDITÀ (PURA E SEMPLICE) – MODI – TACITA – IN GENERE. Qualsiasi atto, espresso o tacito (ossia che manifesti la volontà anche attraverso comportamenti concludenti), che evidenzi la volontà di accettare l’eredità, una volta compiuto, rende irrevocabile l’accettazione medesima; per la corte di cassazione tale assunto vale anche quando l’atto venga dichiarato giuridicamente inefficace. Con l’ordinanza in oggetto, la corte si è trovata a giudicare in merito ad una opposizione a decreto ingiuntivo proposta da un soggetto il quale aveva agito nella qualità di erede dell’ingiunto. Per la corte, tale atto accettazione tacita dell’eredità, senza che assuma alcuna rilevanza la circostanza che tale opposizione sia stata dichiarata inammissibile, posto che l’accettazione dell’eredità, a tutela della stabilità degli effetti connessi alla successione mortis causa, si configura come atto puro ed irrevocabile e quindi insuscettibile di essere caducato da eventi successivi.

FALLIMENTO. Cassazione, sentenza, 3 luglio 2024, n. 18261, sez. I civile. Dichiarazione di fallimento – Fusione societaria – Estinzione società incorporata. La Corte conferma l’orientamento “successorio” in materia di fusione affermando, anche con questa recente sentenza, che, nell’ipotesi di operazione straordinaria di fusione ex art. 2504 e s. c.c., che estingue la società incorporata, si ha la successione universale della società incorporante in tutti i rapporti giuridici attivi e passivi, anche processuali, in cui era parte la prima. La corte, prendendo spunto da questo principio ormai consolidato, afferma che per il caso di insolvenza dell’incorporata, trova applicazione la disciplina speciale di cui all’art. 10 L.Fall., che consente il fallimento della società incorporata entro i limiti temporali ivi previsti, con evidenti ricadute in capo all’incorporante.

CONDOMINIO E COMUNIONE. Cassazione, ordinanza, 23 maggio 2024, n. 14377, sez. II civile. COMUNIONE DEI DIRITTI REALI – CONDOMINIO NEGLI EDIFICI (NOZIONE, DISTINZIONI) – REGOLAMENTO DI CONDOMINIO – LIMITI (RISPETTO DELLE PROPRIETÀ ESCLUSIVE) Regolamento di condominio – Divieti e limiti alle proprietà esclusive – Interpretazione estensiva – Esclusione – Fondamento – Fattispecie. I divieti ed i limiti di destinazione alle facoltà di godimento dei condomini sulle unità immobiliari in proprietà esclusiva devono risultare da espressioni incontrovertibilmente rivelatrici di un intento chiaro ed esplicito, non suscettibile di dar luogo ad incertezze; pertanto, l’individuazione della regola dettata dal regolamento condominiale di origine contrattuale, nella parte in cui impone detti limiti e divieti, va svolta rifuggendo da interpretazioni di carattere estensivo, sia per quanto concerne l’ambito delle limitazioni imposte alla proprietà individuale, sia per quanto attiene ai beni alle stesse soggetti. Questa ordinanza, in maniera corretta, ad avviso di chi scrive, evidenzia come un regolamento di carattere pur contrattuale, debba essere interpretato in maniera rigorosa, sin anche restrittiva, nel caso in cui vada a disciplinare i gli aspetti delle proprietà individuali dei singoli condomini. Nella specie, come evidenziato dal redattore della massima, è stato escluso che dalla previsione nel regolamento condominiale del generale divieto di eseguire lavori rumorosi e arrecare molestia alle parti comuni del condominio, potesse trarsi l’esistenza di una limitazione temporale allo svolgimento di lavori di ordinaria e straordinaria manutenzione nelle singole porzioni di proprietà esclusiva. Un‘interpretazione estensiva avrebbe, di fatto, vietato ogni tipo di modifica alle unità immobiliari private.