DIRITTO E CASTIGO DICEMBRE 2024 – La riduzione del canone di locazione per infiltrazioni: profili giuridici e recenti orientamenti giurisprudenziali

di IeriOggiDomani · 27 Dicembre 2024

diritto e castigo

DIRITTO E CASTIGO – RUBRICA LEGALE DICEMBRE 2024

La riduzione del canone di locazione per infiltrazioni: profili giuridici e recenti orientamenti giurisprudenziali

Le infiltrazioni in un immobile locato costituiscono una problematica ricorrente che può alterare significativamente l’equilibrio contrattuale tra locatore e conduttore, soprattutto quando si verificano in contesti condominiali. La questione è stata affrontata recentemente dal Tribunale di Napoli con la sentenza n. 1237/2024, che offre un’occasione per approfondire gli obblighi delle parti nel contratto di locazione, distinguendo tra “vizi” e “guasti”, e per analizzare i rimedi previsti dal legislatore.

La distinzione tra vizio e guasto ha indubbie implicazioni pratiche.

Il codice civile disciplina le due fattispecie in maniera distinta. Ai sensi degli artt. 1578-1581 cod. civ., il vizio è un difetto che incide sulla struttura materiale della cosa locata, riducendo o impedendo il godimento secondo la destinazione contrattuale, anche se tale difetto risulti eliminabile o si sia manifestato successivamente alla conclusione del contratto. In presenza di vizi, il conduttore può richiedere la riduzione del canone o la risoluzione del contratto.

Il guasto, invece, rappresenta un’alterazione transitoria dovuta all’uso ordinario del bene o al naturale deterioramento che può essere eliminata mediante opere di riparazione. In questi casi, il locatore è tenuto a effettuare le riparazioni necessarie per garantire il pieno utilizzo dell’immobile, salvo quelle poste a carico del conduttore.

La distinzione di cui sopra non è meramente teorica: mentre i vizi possono giustificare una modifica del rapporto contrattuale, i guasti richiedono interventi puntuali di ripristino senza che ciò incida sulle obbligazioni principali.

La sentenza del giudice di Napoli sottolinea che la valutazione della responsabilità del locatore dipende dall’origine dei difetti. Se essi derivano da terzi (es. condominio), il locatore non è direttamente obbligato a rimuoverli, ma deve attivarsi per risolvere il problema e preservare l’utilizzabilità del bene.

Quando le infiltrazioni derivano da parti comuni o da immobili limitrofi, il locatore può rivalersi sui responsabili, ma ciò non esclude il diritto del conduttore alla riduzione del canone. La giurisprudenza ha chiarito che l’impossibilità parziale di godimento del bene comporta una diminuzione proporzionale del corrispettivo dovuto (art. 1464 cod. civ.). È il giudice a determinare l’entità della riduzione, tenendo conto di fattori quali l’entità del vizio, la durata del problema e il residuo godimento del bene.

Nella vicenda analizzata, il Tribunale partenopeo ha accertato che le infiltrazioni erano imputabili al condominio. Tuttavia, ciò non ha esentato il locatore dall’obbligo di ridurre il canone, riconoscendo al conduttore un rimborso per le somme eccedenti versate. Il giudice ha sottolineato che, pur non essendo responsabile diretto, il locatore avrebbe dovuto attivarsi per sollecitare gli interventi necessari.

Secondo giurisprudenza corrente, se la riduzione del canone rappresenta uno strumento per riequilibrare il rapporto contrattuale, assicurando al conduttore una proporzionalità tra quanto pagato e il godimento effettivo del bene, è, però, essenziale che tale misura sia adottata con il vaglio giudiziale, nel rispetto del principio della buona fede contrattuale (art. 1375 cod. civ.).

Il giudice è tenuto a verificare non solo l’entità del vizio, ma anche la condotta delle parti. In particolare, il conduttore deve dimostrare l’effettiva riduzione dell’utilizzabilità del bene, mentre il locatore può escludere la propria responsabilità se prova che i difetti erano noti o riconoscibili al momento della consegna.

Prestate, dunque, attenzione alla clausola contrattuale per cui l’inquilino dichiara di aver visitato i locali e di averli trovati in buono stato manutentivo e idonei all’uso convenuto, compresi gli impianti. Si è portati a credere che si tratti di una clausola “di mero stile”, mentre integra a tutti gli effetti una confessione stragiudiziale resa dal conduttore circa lo stato manutentivo del bene consegnatogli, con pieno valore di prova legale sia per la parte che l’ha resa e sia per il giudice.

DIRITTO E CASTIGO DICEMBRE 2024 – La riduzione del canone di locazione per infiltrazioni: profili giuridici e recenti orientamenti giurisprudenziali

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Rubrica legale a cura dell’avvocato Roberta K. Colosso, patrocinante in Cassazione
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