DIRITTO E CASTIGO MARZO 2025 – Vetrine oscurate dai ponteggi: all’esercente spetta un risarcimento?

di IeriOggiDomani · 26 Marzo 2025

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vetrine oscurate

DIRITTO E CASTIGO – RUBRICA LEGALE MARZO 2025

Vetrine oscurate dai ponteggi: all’esercente spetta un risarcimento?

Non è raro che nel corso dei lavori di rifacimento di facciate di palazzi condominiali, le vetrine di attività commerciali restino in parte o del tutto celate dai ponteggi.

All’esercente che asserisce di aver subito un danno spetta un risarcimento?

Riporto un caso concreto oggetto della recente sentenza del Tribunale di Firenze (n. 101/2025) che offre un’interessante occasione per esplorare il modo in cui gli istituti delle obbligazioni propter rem e della responsabilità da fatto illecito si intersechino nella pratica giudiziaria.

Una società commerciale esercente attività di gioielleria e orologeria in un fondo commerciale detenuto in comodato, conveniva in giudizio la società appaltatrice e il condominio per ottenere il risarcimento dei danni subiti a seguito dell’installazione e della protratta permanenza di ponteggi edilizi che, a suo dire, avevano oscurato integralmente le vetrine del negozio e occupato parte del resede pertinenziale. La domanda risarcitoria era avanzata per un importo di € 12.000,00, oltre accessori.

La società, pertanto, richiedeva il risarcimento per:

– l’occupazione del resede pertinenziale del fondo detenuto in comodato;

– il mancato guadagno derivante dalla riduzione della clientela.

Le parti convenute, costituitesi, si sono difese sostenendo che l’installazione dei ponteggi era stata autorizzata dal condominio con regolare delibera assembleare, non impugnata; che l’occupazione era necessaria per l’esecuzione dei lavori, inizialmente previsti per il 2020 e successivamente sospesi e ripresi nel 2021 per beneficiare del superbonus edilizio e, non ultimo, che la società attrice non avrebbe avuto titolo per richiedere l’indennità ex art. 843 cod. civ. (accesso al fondo altrui per eseguire opere) poiché il diritto sarebbe spettato solo al proprietario del fondo.

In effetti, il Tribunale di Firenze ha riconosciuto non applicabile al caso de quo il diritto all’indennità ex art. 843 cod. civ., proprio per la qualifica di accomodataria e non di proprietaria dell’attrice, ossia di titolare di un mero diritto personale di godimento; tuttavia, ha riconosciuto un risarcimento parziale per il danno economico subito a causa dell’oscuramento delle vetrine, qualificando la condotta omissiva del condominio come una violazione del principio di buona fede (art. 1375 cod. civ.).

Venendo all’esame dell’art. 843 cod. civ., questo stabilisce che:

“Il proprietario deve permettere l’accesso e il passaggio nel suo fondo, sempre che ne venga riconosciuta la necessità al fine di costruire o riparare un muro o altra opera propria del vicino oppure comune. Se l’accesso cagiona danno, è dovuta un’adeguata indennità”. Questo “dovere” imposto al proprietario non nasce da un accordo tra le parti o da una precisa fattispecie giuridica, ma sorge in capo a un soggetto per il suo essere titolare di un diritto reale. Non si tratta di un’obbligazione ordinaria, poiché deriva direttamente dalla proprietà o dal possesso di un bene e si trasferisce automaticamente con esso.

Nel caso in esame, il nesso di causalità tra la condotta omissiva del condominio e il danno sofferto dall’attività commerciale risiede nella mancata adozione di misure atte a ridurre l’impatto negativo della presenza dei ponteggi. La giurisprudenza ha più volte sottolineato che, affinché sussista responsabilità extracontrattuale, è necessario dimostrare che l’omissione sia stata la causa diretta ed esclusiva del danno (Cass. civ. n. 7269/2015).

Nel caso concreto, il giudice ha ritenuto che il protrarsi dell’oscuramento delle vetrine senza adeguate misure compensative abbia inciso negativamente sul diritto della società attrice a esercitare l’attività commerciale in condizioni ottimali, determinando un pregiudizio economicamente valutabile. In altri termini, il condominio ha disatteso l’obbligo di agire secondo buona fede nel compimento di atti idonei a ledere diritti altrui ed è stato condannato a risarcire la società della perdita economica ritenuta provata dal Tribunale in € 2.520,00 (9 mesi x € 280,00/mese), periodo in cui i ponteggi erano presenti senza lavori in corso.

Vetrine oscurate dai ponteggi: all’esercente spetta un risarcimento?

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Rubrica legale a cura dell’avvocato Roberta K. Colosso, patrocinante in Cassazione
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