APRILE 2025 IL NOTAIO RISPONDE A cura del notaio Gabriele Naddeo www.notaionaddeo.it – www.gabrielenaddeo.it

IL NOTAIO RISPONDE – APRILE 2025

A cura del notaio Gabriele Naddeo

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– Vorrei regalare un garage a mia moglie. Vengono applicate delle agevolazioni? Specifico che siamo sposati in regime di comunione dei beni.

La donazione tra marito e moglie non sconta alcuna imposta, appunto, di donazione sino al valore di 1 milione di euro complessivi; nel caso proposto dal lettore, dunque, qualora non siano state fatte in precedenza, donazioni che superassero nel complesso 1 milione di euro oppure che, sommate col valore del garage in questione, superino il milione di euro, non si paga alcun imposta di registro. Trattandosi di bene immobile, tuttavia, il trasferimento sarà soggetto alle imposte ipotecarie e catastali che sono pari, rispettivamente, a 2% e all’1% sul valore della donazione, a meno che la moglie donataria non possa porre il garage come pertinenza di una prima casa: in tal caso le imposte sarebbero fisse pari a 200 € l’una. Il fatto che i coniugi siano sposati in regime patrimoniale di comunione legale dei beni non incide in alcun modo; ciò che conta è il rapporto di coniugio mentre regime patrimoniale (comunione legale, separazione, comunione convenzionale) è assolutamente ininfluente con riguardo alla tassazione delle successioni delle donazioni.

– Sono intenzionato ad acquistare un alloggio gravato da ipoteca. È possibile? Ci sono dei rischi e come tutelarsi?

Non è vietato in alcun modo acquistare un bene ipotecato, tuttavia la vendita non sarà opponibile al creditore ipotecario. Prima di procedere è opportuno definire il concetto di ipoteca: essa è una garanzia “reale“, ossia che si sostanzia in un vicolo sopra un bene (cosa, dal latino res) immobile. Per definizione, trattandosi di una garanzia, garantisce l’adempimento di un’obbligazione, solitamente un’obbligazione di pagamento di denaro. Il creditore ipotecario, pertanto, potrà aggredire l’immobile procurandone la vendita all’asta, qualora il debitore non adempia la propria obbligazione che, si ripete, di solito si sostanzia nel pagamento di una somma di denaro. Chiarito questo punto, nel caso di specie il lettore ben potrà acquistare il garage ma, se vuole essere tutelato in maniera assoluta e totale, dovrà ottenere dal proprio venditore che quest’ultimo proceda a liberare l’immobile dalla ipoteca, prima della vendita. Nel caso in cui le parti abbiano fretta di concludere il contratto e – per soli ed esclusivi motivi di tempo – si potrà procedere in un secondo momento la liberazione dell’immobile dall’ipoteca,  sempre che il debito garantito sia di un valore inferiore al prezzo dell’immobile, le parti potranno procedere al cosiddetto deposito del prezzo: ipotizziamo che l’ipoteca garantisca un debito di 100 e che l’immobile sia acquistato per 130. In tal caso, 100 potranno essere depositati presso il notaio con l’accordo tra le parti e, una volta eliminato il vincolo ipotecario, il notaio potrà versare questi denari direttamente al venditore; ulteriore alternativa è, invece, quella per la quale il venditore chiami a partecipare all’atto il proprio creditore e faccia versare una parte del prezzo, pari all’importo del debito, direttamente al creditore il quale rinuncerà alla propria ipoteca. In ultimo, molte volte capita che le ipoteche derivino da un precedente contratto di mutuo: in casi come questo, per la maggior parte delle volte, si applicherà il cosiddetto “Decreto Bersani”, in virtù del quale, una volta pagato il debito alla banca mutuante del venditore, essa procederà in automatico alla cancellazione dell’ipoteca.

– Per donare una somma di denaro è necessario un atto di donazione?

L’atto di donazione, indipendentemente dall’oggetto della donazione medesima, deve essere fatto, a pena di nullità, con atto pubblico alla presenza di testimoni. Questo è quello che prescrive il codice civile; ci sono casi in cui, invece, non è necessario procedere con tale meccanismo. Prendiamo in considerazione la donazione di modico valore e la cosiddetta donazione indiretta: la prima può essere completata con il semplice trasferimento del bene, ma alla sola condizione che esso, nell’ambito del patrimonio del donante, abbia appunto un “modico valore“; tale modico valore, pertanto, dovrà essere valutato di volta in volta in relazione al patrimonio del soggetto donante. Se Tizio, ad esempio, dona a Caio 1 milione di euro (somma decisamente rilevante) ma il suo patrimonio ha un valore assoluto di centinaia di milioni di euro, tale donazione andrà qualificata come di modico valore e, pertanto, sarà valida anche col semplice trasferimento del bene ossia il denaro. La donazione indiretta, invece, si ha quando si procura un arricchimento al donatario con un atto diverso dalla donazione: si pensi al classico caso in cui i genitori acquistano l’immobile al figlio: l’atto in questione sarà una normale compravendita dove il figlio risulterà a parte acquirente mentre il padre e la madre saranno, al più, parte interveniente che confermerà la circostanza di aver dato il denaro utile all’acquisto del proprio figlio. Rimane fermo che, per motivi prudenziali, sarà opportuno far intervenire i testimoni ad atti di questo tipo.

– Sto seguendo la vendita di quote azionarie di una società in passato di proprietà di mia madre, ormai anziana e con problemi di memoria. Mi è stato consigliato di farle firmare una procura speciale. È lo strumento adatto?

Al fine di agevolare il genitore anziano alla conclusione di un affare, lo strumento della procura speciale è assolutamente idoneo al fine di permettere il compimento dell’affare senza dover disturbare o turbare la quotidianità del genitore medesimo. Tale strumento, tuttavia, presuppone che il genitore sia capace di intendere e di volere e sia orientato nel tempo nello spazio. Nel caso di specie, dunque, la risposta è positiva, ma è assolutamente necessario che il lettore sottoponga la madre ad una visita specialistica dalla quale risulti se ella sia in grado di manifestare compiutamente una volontà utile e consona al rilascio di una procura speciale.

– Quanto tempo può passare tra il contratto preliminare di compravendita per l’acquisto di un’unità immobiliare e l’atto davanti al notaio?  

Le parti non hanno limiti di tempo nel fissare una data per la sottoscrizione del contratto definitivo rispetto a quella del contratto preliminare; vi è, però, una particolarità con riguardo al contratto preliminare trascritto. Tale contratto preliminare viene fatto con atto pubblico o scrittura privata autenticata dal notaio e, a differenza del contratto preliminare concluso con scrittura privata semplice registrata all’agenzia delle entrate, esso viene anche trascritto nei registri immobiliari. L’enorme utilità di tale figura risiede nel fatto che si procura il cosiddetto “effetto prenotatiivo”: tale effetto comporta che qualsiasi tipo di formalità pregiudizievole sull’immobile oggetto del preliminare (si pensi a un’ipoteca o ad un pignoramento o ad una domanda giudiziale), qualora venga sottoscritto e trascritto il trasferimento dell’immobile a favore del promissario acquirente, non avrà alcun tipo di efficacia. Facciamo un esempio: Tizio e Caio sottoscrivono il preliminare sull’immobile Alfa in data 27 marzo 2024, con l’intesa di sottoscrivere successivamente il contratto definitivo e stipulano questo preliminare con atto a rogito del notaio. Questo preliminare viene trascritto il 28 marzo 2024 e, il 5 giugno successivo viene iscritta un’ipoteca sull’immobile promesso in vendita con il preliminare. Il contratto definitivo viene poi sottoscritto il 20 gennaio 2025 e trascritto il 27 gennaio: l’ipoteca del 5 giugno non avrà alcun effetto nei confronti dell’acquirente, il quale acquisterà l’immobile come se fosse libero da ogni formalità. Tornando alla domanda del lettore, bisogna far presente che tale effetto prenotativo permane qualora la trascrizione dell’atto definitivo, o del trasferimento procurato con sentenza, entrambi in esecuzione del preliminare, sia fatta entro tre anni dalla trascrizione del contratto preliminare; decorso tale termine non c’è più l’effetto prenotativo, d eventuali formalità pregiudizievoli avranno efficacia e saranno opponibili al promissario acquirente.

NOVITA’ GIURISPRUDENZIALI

EDILIZIA ED URBANISTICA

Consiglio di Stato, sentenza, 11 settembre 2024, n. 7523, sez. II Attività edificatoria – Permesso di costruire – Proprietario

Per il Consiglio di Stato è legittimato a chiedere il rilascio del provvedimento edilizio, non solo il proprietario possessore, ma anche il detentore che ne abbia titolo: si pensi al promissario acquirente che ha sottoscritto, con il proprietario, un contratto preliminare (dai più conosciuto erroneamente come compromesso) con effetti anticipati, ossia che permetta al promissario acquirente di entrare nella disponibilità del bene; è richiesto, ovviamente, anche il consenso del proprietario, ma la pratica può essere portata avanti dal detentore. Il permesso di costruire, dunque, può essere rilasciato non solo al proprietario dell’immobile, ma a chiunque abbia titolo per richiederlo (così come previsto dall’art. 11, co. 1, D.P.R. n. 380/2001), e tale ultima espressione va intesa nel senso più ampio di una legittima disponibilità dell’area, in base ad una relazione qualificata con il bene, sia essa di natura reale, o anche solo obbligatoria, purché, in questo caso, con il consenso del proprietario. Il Comune, prima di rilasciare il titolo, ha – tuttavia – l’onere di verificare la legittimazione del richiedente, accertando che questi sia il proprietario dell’immobile oggetto dell’intervento costruttivo o che, comunque, ne abbia un titolo di disponibilità sufficiente per eseguire l’attività edificatoria. In tal caso, dunque, sarà necessario esibire il titolo ossia il contratto preliminare: tale conclusione appare condivisibile, considerato che il contratto preliminare pone nelle parti la naturale aspettativa di giungere al trasferimento definitivo del bene e può essere logico che, il legislatore ammetta la possibilità – nelle more del preliminare – che il futuro proprietario si porti avanti per poter così utilizzare immediatamente l’immobile una volta sottoscritto il contratto di vendita.

AMMINISTRAZIONE DI SOSTEGNO

Cassazione, ordinanza, 10 giugno 2024, n. 16052, sez. I civile

CAPACITA’ DELLA PERSONA FISICA – RAPPRESENTANZA E ASSISTENZA DELL’INCAPACE LEGALE – IN GENERE Amministrazione di sostegno – Applicabilità dell’art. 1722 c.c. – Ai soli atti espressamente indicati dal giudice tutelare – Fondamento.

Per comprendere questa ordinanza si deve prima sapere che, con il provvedimento di apertura dell’Amministratore di sostegno, non viene stabilita tout court l’incapacità di intendere e volere del soggetto beneficiato; il Giudice Tutelare la può prevedere per alcuni titoli di atti, od anche per nulla. L’Amministratore di sostegno, infatti, può essere nominato anche solo per aiutare il beneficiario ad affrontare deficit fisici, non per forza cognitivi. La Corte, con questa ordinanza, si occupa della fattispecie della sorte della procura rilasciata dal beneficiato prima dell’apertura dell’amministrazione di sostegno ed afferma che, in tema di amministrazione di sostegno, la procura con cui il beneficiario, prima della nomina dell’amministratore, abbia conferito a quest’ultimo o a un terzo poteri di rappresentanza diviene inefficace ex art. 1722 c.c., con riguardo ai soli atti rispetto ai quali il giudice tutelare abbia esteso le restrizioni e le decadenze stabilite dalla legge per l’interdetto e l’inabilitato, in quanto lo scopo della norma è di affermare che nessuna procura volontaria può continuare ad avere effetto nel momento e nella misura in cui si limita la capacità di agire del mandante. Per tutti gli atti per i quali non vi sia stata declaratoria di incapacità del beneficiato, la procura rimane efficace.