DICEMBRE 2025 IL NOTAIO RISPONDE A cura del notaio Gabriele Naddeo www.notaionaddeo.it – www.gabrielenaddeo.it

IL NOTAIO RISPONDE – DICEMBRE 2025

A cura del notaio Gabriele Naddeo

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– Sono il presidente di una piccola associazione culturale che io stesso ho costituito. Mi piacerebbe trasformarla in fondazione: è possibile? Come devo procedere? Qual è il capitale minimo da impegnare? Ci sono controindicazioni.

Per rispondere alla domanda del lettore è opportuno, innanzitutto, delineare le principali differenze tra associazioni e fondazioni e descriverne le caratteristiche più significative. L’associazione si può definire come un gruppo organizzato di soggetti, sia persone fisiche sia enti, che mettono in comune determinati beni o svolgono in comune determinate attività al fine di conseguire uno scopo comune di carattere non lucrativo. La struttura organizzativa ha base associativa, nel senso che le decisioni inerenti alla gestione e all’amministrazione sono assunte dagli associati stessi (assemblea=organo decisionale), mediante deliberazioni assunte a maggioranza semplice, salva la previsione di maggioranze diverse ad opera della legge, dell’atto costitutivo o dello statuto. Le deliberazioni vengono eseguite dagli amministratori (organo esecutivo). La fondazione si definisce come un “patrimonio personificato”, separato dalla sfera patrimoniale del soggetto costituente e devoluto al perseguimento di uno scopo stabilito nell’atto costitutivo denominato atto di fondazione, che può essere contenuto anche in un testamento; la componente patrimoniale prevale su quella personale. Una volta intervenuta la devoluzione dei beni, la loro destinazione non può essere mutata neppure in caso di estinzione: il fondatore, ad esempio, non può chiudere l’ente e riappropriarsi del patrimonio. In tale circostanza, l’autorità governativa provvede ad attribuire i medesimi beni a enti che perseguono scopi analoghi. Per costituire una fondazione è necessaria, innanzitutto, la redazione dell’atto costitutivo e dello statuto, secondo quanto previsto dall’art 16 c.c., con la necessaria indicazione di: denominazione dell’ente, scopo, entità del patrimonio, norme sull’ordinamento e sull’amministrazione, criteri e le modalità di erogazione delle rendite, norme relative all’estinzione, alla devoluzione e alla trasformazione. La costituzione di una fondazione, inoltre, è strettamente legata sia al vincolo di destinazione del patrimonio, sia all’entità del patrimonio stesso. Con riguardo al patrimonio minimo per costituire una fondazione, esso varia a seconda del tipo di fondazione.

– Posseggo alcuni immobili che vorrei donare al più presto ad una persona che non è mia  parente. Come devo comportarmi?

Per poter donare dei beni immobili, si deve stipulare un atto pubblico di donazione alla presenza di testimoni; ciò poiché, considerando che tale atto comporta l’impoverimento del donante, costui deve ben ponderare la propria scelta. Sarà opportuno, tuttavia, che il lettore analizzi la presenza o meno di eredi legittimari e il valore degli immobili che vuole donare rispetto al proprio intero patrimonio.  Immaginando, ad esempio, il perimetro degli eredi con moglie e almeno due figli, costoro sono i potenziali chiamati all’eredità (ossia coloro che possono accettare l’eredità) e, inoltre, sono legittimari, dunque è a loro riservata una quota minima di eredità: nel caso di specie, un quarto alla madre e un mezzo ai figli, mentre il quarto residuo andrà a comporre la cosiddetta “quota disponibile”, ossia quella di cui il donante può per l’appunto disporre come ritiene. Il lettore dovrà poi procedere a calcolare il valore della proprietà che intende donare; se essa supera il valore della quota disponibile, i suoi eredi potranno agire per impugnare la donazione, in mancanza no. Come si effettua il calcolo? Si fa una valutazione (se del caso aiutato da un tecnico, ad esempio un geometra), dell’insieme dei beni, da questo valore si sottraggono i debiti e, in ultimo, si aggiunge il valore dei beni da donare: questa operazione viene definita “riunione fittizia” (relictum – debiti + donatum). Fatta la somma si calcolano le quote; è importante sottolineare che i valori vanno riferiti al momento dell’apertura della successione, ossia il giorno della morte del de cuius – donante, quindi il calcolo – allo stato – non sarà dirimente, ma potrà aiutare il lettore a decidere con maggiore consapevolezza. Facciamo un esempio: Tizio, sposato con due figli, ha tre case e un conto corrente, del valore complessivo di 500.000 euro; non vi sono debiti e ha donato ad un amico una villa del valore di euro 300.000. L’operazione da fare sarà 500.000 – 0 + 300.000 = 800.000; i legittimari di Tizio avranno rispettivamente diritto, come quota minima, la moglie a 200.000 euro e i figli a 400.000, in parti uguali (quindi 200.000 cadauno), per un totale di euro 600.000; quanto in essere nel patrimonio di Tizio non è sufficiente e, pertanto, i suoi eredi potranno impugnare la donazione. L’impugnazione avviene attraverso un giudizio civile che si chiama “azione di riduzione”, poiché finalizzato a ridurre il valore di quanto donato; una volta esperita vittoriosamente tale azione, si potrà agire in restituzione, ossia far rientrare nella massa il bene, quand’anche esso sia nel frattempo stato alienato dal donatario. Da questo punto in poi, vi sono molteplici scenari in cui si potrebbe sviluppare la vicenda, che qui sarebbe troppo lungo – e probabilmente in parte superfluo – affrontare. Ciò poiché, all’orizzonte vi è una novità normativa, altamente probabile: nella seduta del giorno 8 ottobre 2025, l’Assemblea del Senato ha concluso l’esame del disegno di legge S.1184 “Disposizioni per la semplificazione e la digitalizzazione dei procedimenti in materia di attività economiche e di servizi a favore dei cittadini e delle imprese“, approvando una radicale modifica della disciplina dell’azione di restituzione degli immobili donati nei confronti dei terzi acquirenti. L’articolo 563 c.c., nella sua formulazione attuale, consente al legittimario leso nella propria quota di riserva di agire in restituzione non solo contro il donatario, ma anche contro i terzi acquirenti che abbiano successivamente acquistato l’immobile dal beneficiario della donazione. Questa azione è esercitabile entro il termine di prescrizione di venti anni dalla trascrizione donazione. Ai sensi poi dell’art. 561 cod. civ., i beni oggetto di vittoriosa azione di restituzione, sono liberi da ogni peso o ipoteca iscritti con il consenso del donatario o suoi aventi causa: esempio costante si ha quando il donatario vende ad acquirente che deve fare mutuo per poter comprare. Il rischio di una sopravvenuta inefficacia dell’ipoteca inibisce le banche dal concedere finanziamenti a garantirsi con beni di provenienza donativa, prima dello spirare di tali termini (ovvero, laddove possibile, della rinuncia all’azione di restituzione da parte di legittimari lesi o pretermessi). Ecco le novità: L’articolo 44 del testo approvato ieri del ddl S.1184 apporta modifiche coordinate a cinque disposizioni del codice civile (artt. 561, 562, 563, 2652 e 2690), eliminando, tra l’altro, l’azione di restituzione contro i terzi acquirenti dal donatario e sostituendola con un sistema di compensazione economica. Sarà interessante analizzare le novità, una volta che – se – saranno definitivamente approvate.

– Ho letto che al momento della successione è possibile utilizzare le somme depositate in banca dalla persona scomparsa per pagare le imposte sulla successione. È corretto?

Le imposte di successione sono a carico di chi – erede – entrerà in possesso dei beni ereditari; è opportuno, tuttavia, esaminare ciò che accade nella pratica: quando una persona muore, gli istituti presso cui sono depositati i suoi conti correnti, bloccano questi ultimi fino a che non è presentata la denuncia di successione. Alcune delle imposte che si riferiscono ad una successione, vanno versate prima della presentazione della denuncia e, pertanto, vanno anticipate dall’erede contribuente; altre, invece, vengono versate in seguito, quando le somme ereditate sono già disponibili. Da poco, per alcune categorie di chiamati all’eredità particolarmente giovani, e a determinate condizioni, è espressamente consentito pagare le imposte di successione con i denari ereditari.

– Mi sto separando da mia moglie. Perderò l’usufrutto dell’abitazione dove attualmente viviamo?

Non vi è un’unica conseguenza sulle sorti della casa familiare in caso di separazione: in primo luogo, bisogna capire se la separazione avverrà in modo consensuale o meno; in seconda battuta, quali diritti hanno i coniugi sull’immobile in questione; in ultimo, se vi sono figli. Solitamente, quando ci sono figli, soprattutto minori o comunque economicamente ancora dipendenti dai genitori, l’utilizzo della casa familiare viene affidato alla moglie, per consentire una continuità delle abitudini e del tenore di vita ai soggetti ritenuti più fragili. A volte, nell’ambito degli accordi di separazione, i coniugi pattuiscono che l’intera proprietà dell’immobile di famiglia passi alla moglie, in luogo delle prestazioni di mantenimento; in alcuni casi, i coniugi sono proprietari di più immobili e procedono ad una divisione. Bisogna poi analizzare se ci siano mutui pendenti o meno, e s chi continuerà a pagarli. Nel caso proposto dal lettore, immaginando che vi siano figli e non vi siano mutui, è probabile che venga assegnato l’utilizzo dell’abitazione alla moglie, ma non è detto che si arrivi ad un trasferimento della proprietà.

– Una amica residente in Francia vorrebbe acquistare casa a Torino. Può farlo anche se non ha la residenza in Italia?

Non vi sono ostacoli in merito: è importante fare presente che, ogni qual volta un cittadino straniero debba compiere un atto giuridicamente rilevante in Itali, si deve esaminare il “principio di reciprocità”: se un cittadino italiano però compiere il medesimo atto nel paese di provenienza del cittadino straniero, quest’ultimo – reciprocamente – potrà compiere il medesimo atto in Italia, altrimenti no. Considerato che ad un cittadino italiano è permesso acquistare un immobile ad uso abitativo in Francia, altrettanto potrà fare un cittadino francese in Italia. Qualora l’amica del lettore, invece, sia solo residente in Francia, ma cittadina italiana, non si pone alcun tipo di problema, dal punto di vista sostanziale. Altro discorso è quello fiscale: l’immobile potrà essere sicuramente acquistato come seconda casa, ma se si vuole acquistarlo come prima casa, o l’acquirente trasferisce la propria residenza nel comune ove si trova l’immobile, oppure dovranno essere rispettati i parametri dei residenti all’estero che sono i medesimi a prescindere dal fatto che si sia cittadini italiani o meno.

NOVITA’ GIURISPRUDENZIALI

• Cassazione, ordinanza, 16 settembre 2024, n. 24842, sez. II civile. PROPRIETÀ – LIMITAZIONI LEGALI DELLA PROPRIETÀ – RAPPORTI DI VICINATO – MURO – MURO DI CINTA – IN GENERE – Requisiti essenziali – Fondi a dislivello – Dislivello naturale – Muro delimitante il fondo, con funzione anche di sostegno e contenimento del declivio naturale – Costruzione – Configurabilità – Esclusione – Ragioni.

La corte di cassazione con questa ordinanza precisa che in materia di distanze legali, il muro di contenimento di una scarpata o di un terrapieno naturale non può considerarsi “costruzione” agli effetti della disciplina di cui all’art. 873 c.c. per la parte che adempie alla sua specifica funzione di sostegno e contenimento, dalle fondamenta al livello del fondo superiore. La natura intrinseca del muro di contenimento lo esclude dalla definizione e qualificazione di costruzione, indipendentemente da qualunque sia l’altezza della parete naturale o della scarpata o del terrapieno cui aderisce, impedendone lo smottamento; ciò anche se una faccia non si presenti come isolata e l’altezza possa superare i tre metri, qualora tale sia l’altezza del terrapieno o della scarpata. In tali casi, pertanto, secondo la corte di cassazione non si è soggetti alla normativa propria delle distanze legali.

• Cassazione, sentenza, 4 novembre 2024, n. 28259, sez. II civile. Buona fede – Interpretazione letterale – Volontà delle parti

La sentenza in commento della corte di cassazione esprime e, soprattutto, ribadisce un principio ben chiaro del codice civile in tema di interpretazione del contratto. Secondo la norma di riferimento, infatti, un contratto deve essere interpretato utilizzando più criteri: quello letterale, della finalità del contratto, della buona fede, del comportamento delle parti e altri. Pur riconoscendo la corte all’elemento letterale, cioè il senso letterale delle parole, il ruolo centrale per comprendere la reale volontà delle parti, conferma che esso deve essere considerato alla luce degli ulteriori criteri ermeneutici, tra cui l’interpretazione funzionale (rivolta alla causa concreta del contratto e allo scopo pratico delle parti) e l’interpretazione secondo la buona fede.

• SERVITÙ. Cassazione, ordinanza, 7 novembre 2024, n. 28675, sez. II civile Estinzione delle servitù – Prescrizione – Usucapione

Non è configurabile nell’ordinamento giuridico la possibilità di usucapire la libertà di un immobile da pesi che lo gravino (cd. usucapio libertatis). L’unica modalità di estinzione per non uso dei diritti reali parziari gravanti su un immobile è la prescrizione, secondo la disciplina dell’art. 1073 c.c., la quale richiede l’inerzia del titolare protratta per venti anni.

• CONDOMINIO. Cassazione, ordinanza, 29 novembre 2024, n. 30713, sez. II civile. Lastrico solare – Onere della prova – Parti comuni – Presunzione di condominialità.

La presunzione di condominialità del lastrico solare deriva sia dall’attitudine oggettiva del bene al godimento comune, sia dalla concreta destinazione di esso al servizio comune, con la conseguenza che, per vincere tale presunzione, il soggetto che ne rivendichi la proprietà esclusiva ha l’onere di fornire la prova di tale diritto.