APRILE 2026 IL NOTAIO RISPONDE A cura del notaio Gabriele Naddeo www.notaionaddeo.it – www.gabrielenaddeo.it

– Ho sentito che sono state introdotte delle novità in merito agli immobili acquistati da una persona che li ha ricevuti mediante donazione. Nel concreto cosa cambia?

È stata approvata, alla fine dell’anno scorso, la legge che riforma la circolazione dei beni immobili di provenienza donativa (Ddl semplificazioni art. 44); grazie a chi acquista oggi un immobile che il venditore ha ricevuto per donazione avrà la certezza di non doverlo restituire. La nuova norma elimina la possibilità, per gli eredi esclusi dalla donazione e lesi dalla medesima nella loro quota di legittima, di agire – come succedeva in passato – anche e direttamente contro i terzi acquirenti, chiedendo la restituzione del bene. In passato, pertanto, chi voleva acquistare un bene di provenienza donativa, trovava molti ostacoli derivanti dalla precedente normativa; negli ultimi anni si era fatta strada una prassi che permetteva di ovviare, in alcuni casi, al problema della circolazione dei beni di provenienza donativa, ossia la conclusione di polizze assicurative che, in caso di impugnazione della donazione, venivano attivate e indennizzavano gli eredi lesi dalla donazione. Con la riforma approvata, ed in vigore dalla fine del 2025, questo problema non si pone più e la posizione dell’acquirente è sicura. Non vi sarà il il rischio di sottrarre il bene donato e poi venduto a distanza di anni. In secondo luogo, le banche potranno accettare senza problemi questi immobili come garanzia ipotecaria, rendendo meno complesso l’accesso al credito, soprattutto per le giovani coppie, le famiglie con redditi medi e gli imprenditori alle prese con la necessità di finanziamenti, senza esborso di ulteriori somme per garanzie accessorie. Non scompare però la tutela dei legittimari (coniuge, figli e, nei casi previsti, ascendenti) esclusi dalla donazione. Essi vantano comunque un diritto di credito nei confronti direttamente del donatario, pari alla parte lesiva della loro legittima.

– Sono già proprietario di un immobile e ne sto per acquistare un secondo. Come posso fare per ottenere le agevolazioni fiscali per la prima casa?

Il lettore potrà sfruttare le agevolazioni prima casa anche se proprietario di un altro immobile ad uso abitativo (che chiamerò A), a due condizioni: 1 – anche l’immobile A deve essere stato acquistato con le agevolazioni prima casa; 2 – l’acquirente, entro due anni dal nuovo acquisto, dovrà procedere alla vendita dell’immobile A. è molto importante rispettare queste due condizioni: se, ad esempio, il precedente immobile è stato acquistato senza agevolazioni, esso NON si deve trovare nel medesimo comune in cui è ubicato il nuovo immobile. In tal caso, infatti, le agevolazioni non sono concesse e nemmeno la rivendita nel biennio è sufficiente. Vi è un altro dato importante e positivo: per il nuovo acquisto, vi sarà (ricorrendone i presupposti) anche il credito di imposta e, quindi, potranno essere scalate le tasse versate in occasione dell’acquisto dell’immobile A.

– Ci siamo accorti che la planimetria catastale dell’immobile che stiamo per acquistare presenta delle lievi difformità, parte di un bagno è stato trasformato in un locale sgabuzzino. Al momento della stipula possono sorgere dei problemi?

Per poter stipulare una compravendita immobiliare, la planimetria catastale deve essere conforme allo stato dei luoghi. Si tratta del cosiddetto allineamento catastale oggettivo, introdotto dall’articolo 19, comma 14 D. L. 78/2010, convertito con modifiche nella Legge 122/2010, che haintrodotto il comma 1-bis all’articolo 29 della Legge 52/1985. In base a questa disposizione legislativa, gli atti pubblici e le scritture private autenticate che riguardano trasferimento, costituzione o scioglimento della comunione di diritti reali su beni immobili già esistenti, devono contenere – sotto pena di nullità – oltre all’identificazione catastale, il riferimento alle planimetrie depositate in Catasto e la dichiarazione, resa dall’intestatario nell’atto notarile, della conformità allo stato di fatto dell’immobile dei dati catastali e delle planimetrie depositate in Catasto. Sarà pertanto opportuno che, prima di stipulare, venga aggiornata la planimetria, in modo tale che rappresenti correttamente la presenza dello sgabuzzino. Rimane fermo, inoltre, che se la modifica richiede anche l’esecuzione di pratiche urbanistiche, dovrà essere anche regolarizzata in comune; sarà opportuno, per tale aspetto, rivolgersi ad un tecnico competente (geometra o architetto).

– L’accettazione dell’eredità va sempre sottoscritta con un atto pubblico o una scrittura privata?

L’articolo 475 del Codice Civile dispone che: “L’accettazione è espressa quando, in un atto pubblico o in una scrittura privata, il chiamato all’eredità ha dichiarato di accettarla oppure ha assunto il titolo di erede.”. La risposta, pertanto, è positiva con riguardo all’accettazione espressa: questa precisazione è doverosa, poiché un eredità può essere accettata anche tacitamente, ossia per fatti concludenti. In altri termini, se un chiamato all’eredità compie un atto o un attività che, inequivocabilmente, non avrebbe compiuto se non avesse voluto accettare, si considera in automatico erede. Molto chiaro, a tal proposito, il disposto dell’articolo 476 del Codice Civile: “L’accettazione è tacita quando il chiamato all’eredità compie un atto che presuppone necessariamente la sua volontà di accettare e che non avrebbe il diritto di fare se non nella qualità di erede.”. Un. Ultima nota: l’accettazione espressa può essere fatta anche in Tribunale presso la cancelleria competente.

– Ho il diritto di superficie di un terreno edificabile. Il proprietario dell’area in questione è mio zio che mi ha ceduto il diritto. Posso comunque costruire e poi diventare proprietario dell’abitazione una volta terminati i lavori?

La risposta è positiva, ma se la costituzione del diritto è stata fatta per un tempo determinato, allo scadere del termine il diritto di superficie si estingue e il proprietario del suolo diventa proprietario della costruzione.

NOVITA’ GIURISPRUDENZIALI

Cassazione, ordinanza 2 maggio 2024, n. 11800, sez. V

Plusvalenza – Cessione terreno con edificio da demolire e ricostruire – Esclusione

In materia di imposta sui redditi, come risulta dal tenore degli artt. 81, comma 1, lett. b) (ora 67) e 16 (ora 17), comma 1, lett. g) bis, del D.P.R. n. 917 del 1986, sono soggette a tassazione separata, quali “redditi diversi”, le “plusvalenze realizzate a seguito di cessioni a titolo oneroso di terreni suscettibili di utilizzazione edificatoria secondo gli strumenti urbanistici vigenti al momento della cessione”, e non anche di terreni sui quali insiste un fabbricato e quindi, già edificati. Per la Corte, pertanto, ai fini della plusvalenza, conta il fatto che il terreno sia effettivamente “nudo” e non rileva che l’alienante abbia presentato domanda di concessione edilizia per la demolizione e ricostruzione dell’immobile e, successivamente alla compravendita, l’acquirente abbia richiesto la voltura nominativa dell’istanza, in quanto la “ratio” ispiratrice del citato art. 81 tende ad assoggettare ad imposizione la plusvalenza che trovi origine non da un’attività produttiva del proprietario o possessore ma dall’avvenuta destinazione edificatoria del terreno in sede di pianificazione urbanistica. Va tassato, in altri termini, il bene e non l’attività: su questo vengono richiamate anche: Cass. sez. VI-V, 23.1.2018, n. 1674 e Cass. sez. V, 9.7.2014, n. 15629). L’ordinanza va oltre e valuta anche la fattispecie di vendita di un terreno edificato, che presenti però un’ulteriore potenzialità edificatoria. In merito a ciò richiama una sua precedente pronuncia che statuisce: “in tema di IRPEF, ai fini della tassazione separata, quali “redditi diversi”, delle plusvalenze realizzate a seguito di cessioni, a titolo oneroso, di terreni dichiarati edificabili in sede di pianificazione urbanistica, l’alternativa fra “edificato” e “non edificato” non ammette un “tertium genus”, con la conseguenza che la cessione di un edificio, anche ove le parti abbiano pattuito la demolizione e ricostruzione con aumento di volumetria, non può essere riqualificata dall’Amministrazione finanziaria come cessione del terreno edificabile sottostante, neppure se l’edificio non assorbe integralmente la capacità edificatoria residua del lotto su cui insiste, essendo inibito all’Ufficio, in sede di riqualificazione, superare il diverso regime fiscale previsto tassativamente dal legislatore per la cessione di edifici e per quella dei terreni”, Cass. sez. V, 21.2.2019, n. 5088″ (cfr. Cass., V, n. 30346/2023).

Cassazione, sentenza, 16 settembre 2024, n. 24819, sez. II civile

OBBLIGAZIONI IN GENERE – OBBLIGAZIONI ALTERNATIVE – IN GENERE Nozione – Obbligazioni facoltative – Distinzione.

Non necessariamente, nell’ambito dell’esecuzione di un contratto, una delle parti è obbligata ad eseguire univocamente una prestazione: il codice civile prevede, infatti, delle figure giuridiche in virtù delle quali un soggetto possa liberarsi dalla propria obbligazione attraverso l’esecuzione di più prestazioni, alternativamente tra loro. A volte vi è una prestazione principale che può essere sostituita da una secondaria, a volte vi sono due prestazioni principali che possono essere alternativamente eseguite per estinguere l’obbligazione. Con questa sentenza, la corte di cassazione evidenzia un principio, che in realtà risulta evidente dalla lettura del codice civile, e pone ulteriormente chiarezza sulla differenza tra le due fattispecie di obbligazione alternativa ed obbligazione facoltativa: la prima presuppone l’originario concorso di due o più prestazioni, in posizione di parità e dedotte in modo disgiuntivo, nessuna delle quali può essere adempiuta prima dell’indispensabile scelta di una di esse, rimessa alla volontà di una delle parti e che diventa irrevocabile con la dichiarazione comunicata alla controparte; l’obbligazione facoltativa, invece, ha ad oggetto una prestazione principale, unica e determinata fin dall’origine, nonché, accanto a questa, una prestazione facoltativa, dovuta in via subordinata e secondaria, ove venga preferita dal creditore stesso e costituisca quindi l’oggetto di una sua specifica ed univoca opzione, esercitabile fino al momento in cui non vi sia stato l’adempimento della prestazione principale.

PLUSVALENZA

Cassazione, ordinanza 5 novembre 2024, n. 28355, sez. V

Plusvalenze derivanti da vendita di terreni edificabili – Tassazione separata – Ambito applicativo – Terreni già edificati – Esclusione – Fattispecie.

Per la Corte, ai fini della plusvalenza, il presupposto applicativo dell’art. 67, lett. b), del TUIR, è costituito dalla cessione di terreni suscettibili di utilizzazione edificatoria, secondo gli strumenti urbanistici vigenti, privi di qualsivoglia costruzione, per cui non vi può rientrare la cessione di un terreno su cui sorge già un edificio, anche quando risulta presentata una domanda di concessione edilizia per la demolizione e ricostruzione dell’immobile, risultando irrilevante ai fini dell’applicazione dell’imposta. Non rileva in altri termini che l’edificio sarà demolito; se al momento della cessione è presente sul terreno, non trova applicazione la disciplina a in oggetto.