OTTOBRE 2026 IL NOTAIO RISPONDE A cura del notaio Gabriele Naddeo www.notaionaddeo.it – www.gabrielenaddeo.it

– Da giugno è entrata pienamente in vigore la riforma delle donazioni immobiliari. Sinteticamente può illustraci le novità maggiori? È stato detto che con la riforma per gli eredi che sono stati lesi dalla donazione non sarà più possibile far valere i propri diritti direttamente sul bene donato venduto. È così?

A partire dal 18 dicembre 2025, è entrata in vigore la riforma dell’articolo 563 del codice civile relativo alle impugnazioni delle donazioni. Prima della entrata in vigore di tale riforma, ai sensi del citato articolo, gli eredi legittimari del donante potevano esperire un’azione di restituzione contro il donatario entro vent’anni dalla trascrizione dell’atto di donazione immobiliare, termine molto lungo e poco adeguato alle esigenze di certezza dei trasferimenti immobiliari. Il decorso del ventennio (già di per sé troppo lungo) era addirittura sospeso nei confronti dei legittimari del donante, che avessero notificato e trascritto nei confronti del donatario e dei suoi aventi causa un atto stragiudiziale di opposizione alla donazione. In presenza di tale atto, quindi, i tempi rischiavano di allungarsi ulteriormente. Il legislatore del 2025 ha finalmente preso posizione a favore della libera circolazione dei beni immobili di provenienza donativa, sacrificando parzialmente la tutela dei legittimari. Il legittimario, infatti, potrà attaccare il donatario ma, in caso di vendita, o comunque trasferimento titolo oneroso, il bene non potrà più essere sottratto alla disponibilità dell’acquirente. Oggi, dunque, l’unico caso in cui la riduzione della donazione pregiudica gli acquirenti di immobili dal donatario, è quello in cui la domanda di riduzione sia stata trascritta prima dell’acquisto del terzo acquirente dal donatario (secondo il principio generale della priorità della trascrizione). Al di fuori di questo caso, la riduzione è del tutto inopponibile al terzo avente causa dal donatario a titolo oneroso. Il nuovo art. 563 c.c. si applica alle successioni aperte dal 18 dicembre 2025, cioè a partire dall’entrata in vigore della novella. Ciò significa che tutti gli atti di opposizione già compiuti nel vigore del vecchio art. 563 c.c. rimangono privi di effetto ove il donante sia sopravvissuto alla riforma, cioè ove fosse in vita al 18 dicembre 2025. Quanto alle successioni aperte in data anteriore (cioè in caso di morte del donante entro il 17 dicembre 2025), la disciplina previgente trova applicazione in due casi: 1 – al 18 dicembre 2025 era già stata notificata e trascritta la domanda di riduzione o l’opposizione stragiudiziale alla donazione; 2 – in ogni caso, ove entro sei mesi dall’entrata in vigore della novella (quindi entro il 18 giugno 2026), fosse stata notificata e trascritta la domanda di riduzione o l’opposizione stragiudiziale alla donazione. In mancanza, a partire dal 18 giugno 2026, trova applicazione la nuova disciplina senza alcuna eccezione. Riassumendo, dunque, non è corretto affermare che gli eredi non potranno fare valere i propri diritti, ma semplicemente non potranno aggredire i beni donati, ferma restando la possibilità di attaccare il patrimonio del donatario per la restituzione di quanto loro dovuto.

– Sono sposato da alcuni anni, al momento del matrimonio non avevamo scelto alcun regine patrimoniale. La comunione legale dei beni si può sottoscrivere anche ad anni di distanza?

Innanzitutto è opportuno evidenziare come il lettore, non avendo scelto alcun regime patrimoniale al momento del matrimonio, di fatto si trovi in regime di comunione legale dei geni. Questo, per sua stessa definizione, è il regime disposto dalla legge in mancanza di scelte da parte dei coniugi; ciò è stato disposto con la riforma del diritto di famiglia del 1975, prima del quale, invece, il regime legale era quello della separazione dei beni. Il legislatore, attualmente, ammette che i coniugi possano optare per un regime patrimoniale diverso e, segnatamente, per quello della separazione dei beni oppure della comunione convenzionale. Con il primo regime, ognuno dei coniugi, da un  punto di vista esclusivamente patrimoniale, potrà agire e verrà considerato come singolo individuo; con il secondo regime, invece, i coniugi potranno porre in essere una disciplina di caso in caso diversa, nell’ambito della quale per alcune fattispecie saranno in separazione e per altre in comunione. Prendendo la domanda del lettore, essendo la comunione legale un regime posto in essere esclusivamente dalla legge, i coniugi potranno optare per una comunione convenzionale che soggiaccia alle stesse regole della comunione legale.

– Una domanda pratica. Ho smarrito l’atto di acquisto della mia abitazione, ma il notaio dove avevo sottoscritto la stipula è andato in pensione. Come posso fare per avere una copia?

Prima di tutto, per rispondere alla domanda del lettore, bisognerebbe sapere se è in possesso dei dati di repertorio dell’atto che ha smarrito. Ipotizziamo che il lettore sia provvisto di questi dati: egli potrà contattare l’archivio notarile competente per la sede del notaio e, indicando i dati, chiedere al medesimo archivio una coppia dell’atto con tutti gli allegati; qualora l’atto sia recente, inoltre, il lettore potrà, altresì, accedere ai registri immobiliari ed estrarre dalla nota di trascrizione la copia del titolo. Ipotizzando che, invece, il lettore non abbia i dati relativi all’atto, sarà opportuno prima di tutto fare un’indagine catastale sul codice fiscale del lettore e da lì reperire gli estremi dell’atto per poi procedere a fare l’attività di recupero dell’atto sopradescritta. Una piccola nota integrativa: oggi, grazie alla tecnologia di cui il notariato si avvale già da molti anni, è possibile ricevere una copia conforme digitale dell’atto oltre a quella cartacea, in tal modo potrà essere più facile conservarla e più difficile smarrirla.

– Dall’apertura della successione un erede quanto tempo ha per vantare i propri diritti e cosa succede se non vengono rispettate le tempistiche stabilite dalla legge?

In primo luogo, a beneficio di chi ha posto la domanda e dei lettori tutti, è opportuno utilizzare il termine corretto: colui che, di fronte all’apertura di una successione, si trova nella possibilità di accettare o rinunciare all’eredità, è definito “chiamato all’eredità”. Solo se procederà ad accettare l’eredità, diventerà erede; un’altra cosa importante evidenziare, e che risale ai tempi del diritto romano, una volta che si acquista la qualifica erede, ma non si è più nella possibilità di perderla (semel heres semper heres), in altri termini, una volta che accetto l’eredità, non posso più rinunciare. Quanto tempo ha, dunque, un chiamato all’eredità per far valere il proprio diritto a diventare erede? La legge dice 10 anni, termine dopo il quale il diritto si prescrive; è opportuno, anche qua, compiere una precisazione lessicale non fine a se stessa: il diritto non decade, ma si prescrive e ciò, secondo il nostro ordinamento giuridico, comporta che possa essere ancora fatto valere dopo la scadere del termine, a meno che il soggetto che in via successiva potrebbe farlo valere, non eccepisca la prescrizione. A tale riguardo faccio il seguente esempio: muore Tizio, padre di CAIO e Nonno di Sempronio (figlio di CAIO), senza altri eredi. Caio decide di accettare l’eredità dopo 10 anni e tre mesi; se Sempronio, che avrebbe diritto ad accettare l’eredità dopo CAIO, eccepisce a quest’ultimo la prescrizione del diritto di accettare l’eredità, CAIO non potrà far valere il proprio diritto perché prescritto. Se, al contrario, Sempronio non eccepisce la prescrizione del diritto di accettare l’eredità, Caio diventerà erede.

NOVITA’ GIURISPRUDENZIALI

NOTARIATO. Cassazione, sentenza, 25 ottobre 2024, n. 27709, sez. II civile. NOTARIATO – ATTO PUBBLICO NOTARILE – IN GENERE.  Stipula atti di alienazione a titolo oneroso o gratuito – Provenienza del bene da acquisto a titolo originario – Notaio – Assenza di visure e omesso avviso all’acquirente – Responsabilità disciplinare – Sussistenza. Si può acquistare un bene che il venditore dichiara di aver usucapito? La risposta è positiva, ma se non c’è stata una sentenza che abbia confermato l’intervenuta usucapione, un eventuale proprietario potrebbe contestare la bontà dell’acquisto e farlo decadere. Il Notaio, pertanto, al momento del rogito (o anche prima) dovrà avvisare l’acquirente del potenziale pericolo. Sussiste la responsabilità disciplinare del notaio che proceda alla stipula di atti di alienazione, a titolo oneroso o gratuito, senza eseguire le visure ipotecarie e catastali, ancorché nell’atto si assuma la provenienza del bene in capo all’alienante da un acquisto a titolo originario (privo di accertamento giudiziale), e che ometta altresì di dare avviso all’acquirente del potenziale pericolo sotteso all’acquisto.

SUCCESSIONI. Cassazione, sentenza, 6 dicembre 2024, n. 31310, Sez. Unite civ. Accettazione dell’eredità – minore. Una volta che si procede ad accettare l’eredità, non si può più tornare indietro: questa regola vale anche per il minore e, in generale, per tutte le accettazioni con beneficio di inventario. La Cassazione conferma che deve essere riconosciuta al minore la qualità di erede, per effetto della dichiarazione di accettazione del suo legale rappresentante, anche se non accompagnata dall’inventario, e conseguentemente va negata la facoltà di una valida rinuncia successiva. Il negozio di accettazione dell’eredità è irretrattabile. In applicazione di tale regola deve escludersi che, ad accettazione dell’eredità avvenuta da parte del legale rappresentante del minore, nella forma beneficiata come richiesto dalla legge, il minore stesso possa essere considerato, fino ad un anno dopo il compimento della maggiore età, mero chiamato all’eredità e non erede, e che gli sia concessa la facoltà di rinuncia, come se la dichiarazione di accettazione beneficiata del suo legale rappresentante non fosse mai stata resa, in base ad una non consentita equiparazione tra la dichiarazione di accettazione beneficiata non seguita dall’inventario e l’accettazione pura e semplice fatta dal legale rappresentante del minore.

Cassazione, sentenza, 7 gennaio 2025, n. 210, sez. II civile DIVISIONE – DIVISIONE EREDITARIA – IN GENERE.  Transazione divisoria – Differenza con la divisione transattiva – Obliterazione del rapporto di proporzionalità tra le attribuzioni dei beni e le quote spettanti – Efficacia novativa – Incompatibilità tra il rapporto preesistente e quello originato dall’accordo – Conseguenze in punto di accertamento del carattere novativo. Se due coeredi, al fine di porre fine ad una lite, decidono di dividersi i beni ereditari creando dei lotti che non tengono conto dei valori delle quote, siamo in presenza di una transazione divisoria e non di una divisione transattiva per la mancanza del rapporto di proporzionalità tra le attribuzioni dei beni e le quote spettanti ai condividenti ed ha efficacia novativa in caso di oggettiva incompatibilità tra il rapporto preesistente e quello originato dall’accordo transattivo. Sarà, pertanto, opportuno che le parti evidenzino in maniera chiara, nel corpo dell’atto, l’ntento di comporre la lite, addivenendo alla costituzione di un nuovo rapporto, sostitutivo del preesistente.

CONTRATTI E OBBLIGAZIONI. Cassazione, sentenza, 6 marzo 2025, n. 5968, Sez. Unite civili Mutuo – Somma mutuata – Titolo esecutivo. Al momento della sottoscrizione del mutuo, anche se in atto le parti pattuiscono che la somma verrà effettivamente erogata nei giorni a seguire, in seguito – ad esempio – dell’avvenuta iscrizione dell’ipoteca, il contratto di mutuo integra, per effetto della sottoscrizione – titolo esecutivo a favore del mutuante (banca); se la somma mutuata è stata effettivamente, quand’anche con mera operazione contabile, messa a disposizione del mutuatario e questi ha assunto l’obbligazione – univoca, espressa ed incondizionata – di restituirla, il contratto, costituisce valido titolo esecutivo, di per sé solo e senza che occorra un nuovo atto pubblico o scrittura privata autenticata che attesti l’erogazione dell’avvenuto svincolo, anche quando vi sia contestualmente pattuizione di costituzione della somma mutuata in deposito o pegno irregolari e assunzione dell’obbligazione della mandante di svincolarla direttamente al verificarsi di quanto convenuto.

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