APRILE 2023 – IL NOTAIO RISPONDE – A cura del notaio Gabriele Naddeo

APRILE 2023 – IL NOTAIO RISPONDE  A cura del notaio Gabriele Naddeo

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– Sto perfezionando l’acquisto di un piccolo appartamento in un condominio. Ho firmato il compromesso ma non risultano indicati i millesimi di proprietà. È un dato che deve essere sempre presente sul rogito?

Se sono presenti dei millesimi vuol dire che è stato redatto regolamento di condominio; tale regolamento come già spiegato più volte in passato può essere di tipo ordinario, dunque riguardare le sole spese di gestione del condominio e l’utilizzo delle cose comuni ed approvato a maggioranza oppure di tipo contrattuale approvato dall’unanimità dei condomini e per la maggior parte delle volte trascritto con all’interno delle clausole che possono arrivare a limitare i diritti di proprietà individuale. in entrambi i casi i millesimi sono indicati in maniera dettagliata; può essere opportuno ed aiuto indicarlo nel compromesso e nell’atto di compravendita, ma non necessario.

– Ho ricevuto in eredità un garage. Il passaggio di proprietà deve essere fatto con un atto pubblico o è sufficiente una scrittura privata?

I passaggi che dovrà fare il lettore per perfezionare l’acquisto del garage ereditato sono essenzialmente due: il primo è di carattere meramente fiscale e riguarda la predisposizione della cosiddetta dichiarazione (oppure denuncia) di successione. Essa deve essere predisposta entro l’anno dal decesso, a cura dei chiamati all’eredità (che non sono eredi come spiegato in precedenti articoli); effettuato questo adempimento verrà perfezionata, di conseguenza, la voltura catastale e pertanto il lettore vedrà il proprio nome come intestatario del garage. Il secondo adempimento è di carattere sostanziale ed è identificato con l’accettazione dell’eredità che può essere effettuata in maniera espressa, quindi con atto pubblico reso davanti al notaio oppure in maniera tacita; in tale ultimo caso il perfezionamento dell’accettazione si ha con l’esecuzione di un atto che per sua natura comporta inequivocabilmente l’accettazione dell’eredità, come ad esempio la vendita del garage stesso. In entrambi casi bisognerà procedere a trascrivere l’accettazione: se espressa sarà trascritto l’atto di accettazione, se tacita sarà trascritto l’atto che comporta l’accettazione; in questo caso la trascrizione sarà fatta una prima volta contro il defunto a favore dell’erede e la seconda volta contro l’erede-venditore a favore dell’acquirente.

– Vorrei che il mio cane, a cui sono molto affezionato, non finisse in un canile dopo la mia morte. Posso inserire nel mio testamento una disposizione in cui dono una somma di denaro a un mio nipote a patto che si prenda amorevolmente cura della bestiola?

La risposta è assolutamente positiva: nel nostro ordinamento giuridico il cane è equiparato ad un bene mobile e, nel caso di specie, ben può essere oggetto di una disposizione testamentaria. In particolare ci troviamo di fronte ad una doppia fattispecie, poiché da un lato avremo il legato (lascito a titolo particolare) di denaro a favore del nipote del lettore, dell’altro – a seconda di come verrà redatto il testamento – una condizione oppure un onere apposti al legato stesso, consistenti nell’attività di cura del cane del lettore. Il termine utilizzato dal lettore “amorevolmente“, tutta via è piuttosto generico; sarà opportuno che, nel corpo del testamento, vengano disciplinati in maniera un po’ più precisa i compiti che si intende affidare al nipote e, in aggiunta, sia nominato un soggetto che possa controllare l’operato del legatario. Il soggetto controllore potrebbe, ad esempio, essere un nominati eredi dal lettore nel testamento.

– Siamo quattro fratelli, gestiamo una piccola società che ha utili derivati dall’affitto di immobili. È possibile che un socio rinunci alla sua quota ma possa comunque godere degli utili societari?

Purtroppo la risposta non è positiva: per poter godere degli utili di una società bisogna esserne soci. Vi è tuttavia la possibilità di differenziare la partecipazione agli utili rispetto al valore della quota. In altri termini, si può prevedere che quattro soci, di cui tre titolari del 30% delle quote e uno titolare del 10%, possano invece partecipare agli utili in via paritaria e, dunque, per il 25% a testa.

– Sto acquistando un appartamento. La legge mi consente di scegliere il professionista che si incaricherà del rogito. Ho chiesto dei preventivi e mi sono accorta della difformità dei tariffari. Alcuni costano meno rispetto ad altri. Come mai questa differenza? Esiste un onorario stabilito dall’ordine a cui attenersi?

Da oltre 10 anni non esiste più la tariffa notarile e, pertanto, di estrema libertà nella predisposizione dei preventivi da parte di noi notai; è, dunque, probabile trovarsi in una situazione simile a quella in cui si è trovata la lettrice. I motivi per cui vengono fatti dei preventivi, a volte, decisamente diversi tra loro, possono essere molteplici: un semplice errore di calcolo (per la verità estremamente raro); la minor incidenza di costi all’interno dello studio; l’esigenza di dover stipulare. È legittimo per ognuno di noi applicare il costo che si ritiene più opportuno al proprio operato ed alla propria attività, sarebbe invece doveroso attribuire al nostro lavoro il giusto valore senza arrivare a svilirlo, anche per far meglio comprendere, a chi si rivolge a noi, l’importanza e la delicatezza di ciò che svolgiamo. Il consiglio che mi permetto di dare alla lettrice è quello di farsi mandare il dettaglio di tutti i preventivi, in modo da capire se la differenza sia dovuta a un semplice onorario più basso, oppure a degli errori o a delle mancanze, poiché in tale ultimo caso l’apparente minor costo potrebbe tradursi, in sede di stipula, in un esborso maggiore.

Studio Notarile Naddeo – Sede: Caselle Torinese  (via Roma 2) tel. 011.9975970; Sede aggregata: San Maurizio Canavese (via Vittorio Emanuele 34); Ufficio secondario: Carmagnola (viale Garibaldi 14) tel. 011.9711881.