DICEMBRE 2023 – IL NOTAIO RISPONDE A cura del notaio Gabriele Naddeo www.notaionaddeo.it – www.gabrielenaddeo.it
DICEMBRE 2023 – IL NOTAIO RISPONDE
A cura del notaio Gabriele Naddeo
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– Nell’atto d’acquisto di un’abitazione è obbligatorio inserire la cifra totale pagata? Cosa succede se si inserisce una cifra diversa?
Il prezzo di acquisto dell’atto di compravendita è uno degli elementi essenziali del contratto: esso, pertanto, non può in alcun modo mancare poiché, altrimenti, il contratto sarebbe nullo in quanto privo di uno dei suoi elementi essenziali. Si può, tuttavia, inserire una clausola che permetta in maniera oggettiva di quantificare il prezzo il quale, successivamente, verrà regolarmente pagato (ad esempio: “il prezzo sarà pari ad euro 1000 al metro quadrato, da moltiplicarsi per i metri quadri che saranno rilevati entro il giorno …, dal Geometra … scelto di comune accordo dalle parti. Il totale risultante dovrà essere versato con bonifico bancario, entri i 3 giorni successivi alla comunicazione dell’esito del calcolo da parte del Geometra …”). Per rispondere, invece, la seconda domanda del lettore, preso atto di quanto appena scritto, il prezzo indicato nell’atto di compravendita sarà quello che farà fede: nei casi in cui sia indicato una cifra differente da quella effettivamente pagata, o comunque concordata tra le parti, i casi principalmente possono essere due. Potremmo, infatti, essere di fronte: 1 – ad un errore materiale a fronte del quale le parti potrebbero tranquillamente fare una rettifica dell’atto oppure, qualora una delle due non voglia, l’altra potrebbe ottenere apposita sentenza che accerti l’effettivo prezzo dell’atto di compravendita; 2 – ad una simulazione cosiddetta “relativa”, in virtù della quale le parti in pieno accordo e deliberatamente per motivi propri, hanno deciso di dichiarare un prezzo diverso da quello effettivamente pattuito.
– Vorrei acquistare un terreno ma è gravato da uso civico. Quali passaggi devo fare per diventarne proprietario?
Per poter liberare un terreno dall’uso civico bisogna completare la procedura cosiddetta di “affrancazione”, in virtù della quale si dovrà versare una somma di denaro al Comune, al quale bisogna rivolgersi per questo tipo di pratiche.
– Sono interessato ad acquistare un vecchio rustico di campagna. L’edificio è però privo di agibilità. Cosa comporta al momento del rogito?
Un immobile sprovvisto del certificato di agibilità è perfettamente commerciabile. Sul punto però bisogna evidenziare un orientamento sempre più deciso della Corte di Cassazione, ormai da sette anni a questa parte: nel contratto di compravendita si deve evidenziare la presenza o meno di tale documento, con tanto di informazione resa dal Notaio. In mancanza, la parte acquirente potrebbe chiedere l’annullamento dello stesso, poiché non resa consapevole del vero stato dell’immobile. È, pertanto, opportuno indicare tala aspetto negli atti, e pretendere che sia indicato. Il fatto che ci sia o meno l’agibilità, non rende l’immobile incommerciabile: é tuttavia facoltà della parte acquirente pretendere il rilascio del certificato al momento della vendita, fermo restando che, come sopra scritto, l’immobile è perfettamente vendibile ed acquistabile. In buona sostanza, sarà opportuno prima di tutto affrontare l’argomento anticipatamente rispetto all’atto definitivo di compravendita, con l’acquirente, ed in secondo luogo disciplinare, anche solo con una semplice clausola di carattere informativo, la vicenda della mancanza certificato agibilità all’interno dell’atto.
– Vorrei dare l’usufrutto di un monolocale a una mia nipote. Posso comunque venderlo in caso di necessità?
Il diritto di usufrutto è una porzione del diritto di proprietà la quale, in tal caso, si trasforma in nuda proprietà o proprietà gravata dal diritto di usufrutto. Questo vuol dire che il titolare del diritto di usufrutto potrà, come dice il termine, utilizzare il bene goderne i frutti (che nel caso di un immobile ad uso abitativo ad esempio vuol dire poterlo locare e tenersi i canoni di locazione), mentre il nudo proprietario avrà la sola aspettativa di tornare ad essere pieno proprietario una volta che sarà estinto il diritto di usufrutto. Per rispondere alla domanda del lettore, dunque, egli ben potrà vendere il monolocale ma solo per il diritto di nuda proprietà; al momento del trasferimento del diritto di usufrutto, il nipote potrebbe comunque conferire procura a vendere il proprio diritto al nudo proprietario il quale, pertanto, avrebbe la possibilità di vendere l’intera piena proprietà, ossia la nuda proprietà improprio e il diritto di usufrutto in nome per conto del proprio nipote. In tale ultimo caso, tuttavia, il prezzo ricavato per la quota relativa al diritto di usufrutto dovrebbe essere destinato allo stesso nipote poiché titolare del medesimo diritto.
– Un figlio adottivo ha gli stessi diritti di quelli nati nel matrimonio?
Nei confronti dei propri genitori i diritti sono i medesimi di quelli dei figli nati nel matrimonio e di quelli naturali (ossia nati fuori del matrimonio); un po’ più articolato è il discorso relativo ai rapporti con i parenti dei genitori che meriterebbe una trattazione più approfondita. Il tutto anche alla luce di due diversi regimi di adozione, quello dei minori e quello delle persone maggiori di età. Bisogna poi andare a capire a che tipo di diritti ci si riferisce: quelli successori, quelli al mantenimento, quelli agli alimenti e così via.
– Prima di fare testamento è possibile calcolare anticipatamente la quota disponibile?
È assolutamente possibile calcolare in maniera anticipata la quota disponibile in modo tale da poter, volendo, suddividere i beni tra i propri eredi ed evitare, così, il più possibile che vi siano delle liti al momento dell’apertura della successione. Si deve, tuttavia, fare i conti con il fatto che dal momento della redazione del testamento fino a quello della morte il patrimonio del defunto potrebbe subire delle modifiche rilevanti e, pertanto, inficiare i calcoli fatti in maniera preventiva dal testatore. Per rispondere al lettore, dunque, ben si può procedere a calcolare anticipatamente la quota disponibile, ma il testatore dovrebbe fare in modo che il proprio patrimonio, o perlomeno quello destinato alla successione, venga movimentato il meno possibile, il che non sempre è di facile realizzazione.
Studio Notarile Naddeo – Sede: Caselle Torinese (via Roma 2) tel. 011.9975970; Sede aggregata: San Maurizio Canavese (via Vittorio Emanuele 34); Ufficio secondario: Carmagnola (viale Garibaldi 14) tel. 011.9711881.
NOVITA’ GIURISPRUDENZIALI
Cassazione, ordinanza 14 aprile 2023, n. 10017, sez. III civile
PROPRIETÀ – Nuda proprietà – Diritto distinto dalla proprietà – Esclusione – Disciplina desunta dalle norme in tema di proprietàe di quelle in tema di usufrutto – Nozione di origine dottrinale – Fattispecie. Importante chiarimento della Corte di Cassazione: la “nuda proprietà” non esiste! In realtà esiste il diritto che, però, non è definito dal Codice Civile come nuda proprietà. Il codice civile non conosce la c.d. “nuda proprietà” come diritto distinto dalla proprietà: i suoi tratti contenutistici sono desunti, infatti, dal combinato disposto delle norme in tema di proprietà e di quelle in tema di usufrutto, ossia in via di mera sottrazione, dal contenuto del primo, dei poteri e delle facoltà che formano il contenuto del secondo; il concetto è dunque di origine dottrinale e serve solo a descrivere la situazione della proprietà gravata da usufrutto. E ciò vale in tutti i casi in cui vi sia un diritto limitante la prima proprietà quali l’abitazione e l’uso. Ricordiamoci dunque: quella che intendiamo nuda proprietà c’è in presenza di usufruttò, uso e abitazione, e – se vogliamo essere più precisi – la possiamo chiamare “proprietà gravata”. Ci vuole, però, coerenza e, soprattutto, la capacità di comprendere che, in tutti i casi di diritti limitanti (usufrutto, uso e abitazione), quello che “rimane” della proprietà è lo stesso diritto – senza differenze – a prescindere dal fatto che lo definiamo “nuda proprietà” o “proprietà gravata”.
