AGOSTO 2023 – IL NOTAIO RISPONDE – A cura del notaio Gabriele Naddeo

La domanda del lettore solleva un duplice ordine di problemi: prima di tutto se la difformità tra le planimetrie non corrisponda ad un abuso edilizio, ossia se la modifica operata nell’appartamento sia stata operata senza il necessario passaggio in Comune. Se così, sarà necessario verificare – con tecnico di fiducia che potrebbe redigere apposita r.r.e. (relazione sulla regolarità edilizia) – che lo stato di fatto corrisponda a quanto autorizzato dal Comune, altrimenti bisognerà intervenire con apposite pratiche urbanistiche. Assodata la regolarità edilizia, sarà necessario verificare che la planimetria catastale rappresenti fedelmente lo stato dei luoghi: in mancanza non potrà essere stipulato l’atto. Finché non c’è la planimetria nuova, NON si può stipulare. Il fatto che fossero due appartamenti, non rileva.

Il notaio deve rilasciare le copie degli atti da lui stipulati (Articolo 1 Legge Notarile “I notari sono ufficiali pubblici istituiti per  ricevere  gli  atti tra vivi  e  di  ultima  volontà,  attribuire  loro  pubblica  fede, conservarne il deposito, rilasciarne le copie, i  certificati  e  gli estratti.”). Non v’è disciplina sul pagamento o meno; la prassi vuole che chi ha stipulato l’atto non paghi nulla.

Nel caso di specie ci troviamo di fronte ad una cessione d’azienda. Di per sè la conclusione di un contratto di cessione di azienda è valido indipendentemente dalla forma; la forma scritta è richiesta al solo fine di provare che v’è stata la conclusione del contratto che, però, deve essere depositato nel Registro Imprese. È necessario, a tal fine, l’atto pubblico oppure la scrittura privata autenticata da Notaio: solo così si potrà procedere al deposito del contratto presso la competente Camera di Commercio.

Premessa: la cosiddetta quota di legittima (o necessaria) è quella particolare quota del patrimonio di un defunto che spetta necessariamente ad un determinato erede; una sua lesione può legittimare il titolare ad agire per impugnare la disposizione lesiva. Alla prima domanda, la risposta è negativa; alla seconda é: dipende. Mi spiego meglio: la legge non prevede formule premiali che arrivino a limitare la quota di legittima. Quanto alla particolare volontà del lettore, sarà necessario valutare quanto, nell’ambito dell’intero patrimonio del lettore, incida il valore della casa: se esso sia sotto il valore della quota “disponibile” è ragionevole dare risposta positiva, ma … ma bisogna tenere presenti due fattori. Il primo è che non è detto che, al momento della sua morte, il patrimonio del lettore sia uguale a quello di oggi; il secondo che, in ambito successorio, il valore del patrimonio si misura al momento dell’evento morte, quando gli assetti patrimoniali potrebbero essere di entità diversa da quella di oggi (una casa potrebbe aver perso o assunto maggior valore).

Le Società Benefit, nell’esercizio della loro attività economica, oltre allo scopo di dividere gli utili, perseguono una o più finalità di beneficio comune e operano in modo responsabile, sostenibile e trasparente nei confronti di persone, comunità, territori e ambiente, beni ed attività culturali; data questa definizione, l’oggetto descritto dal lettore ben si attaglia alla tipologia di società descritta. Da qui, però, ad affermare se convenga o meno, c’è un percorso di notizie, nozioni e ragionamenti che devono essere fatti con altre figure professionali quali ad esempio il commercialista.

Nelle società in accomandita semplice, l’unico socio che può amministrare è il socio accomandatario; la Corte di Cassazione, tuttavia, precisa che qualora il socio accomandatario sia esclusione non comporterebbe in automatico la cessazione dalla carica di amministratore. In tema di amministrazione nella società in accomandita semplice, per effetto della regola per cui l’amministratore non può che essere un socio accomandatario, l’eventuale esclusione di questi dalla società, non diversamente da qualsiasi altra causa di scioglimento del rapporto sociale a lui facente capo, ne comporta “ipso iure” anche la cessazione dalla carica di amministratore.

Una delle regole per il mantenimento delle agevolazioni di piccola proprietà contadina è quella di continuare a coltivare il terreno per almeno cinque anni. Per la cassazione, se compra una società e questa si scinde, non comporta decadenza, purché la società beneficiaria del terreno abbia gli altri requisiti. In tema di agevolazioni per la cd. piccola proprietà contadina, non costituisce causa di decadenza l’operazione di scissione parziale effettuata entro cinque anni dall’acquisto dei terreni agricoli, purché permangano, in capo alla società beneficiaria, gli altri requisiti cui risulta subordinato il trattamento agevolativo in questione, concretizzando l’operazione di scissione una vicenda meramente evolutiva del medesimo soggetto, sia pure in un nuovo assetto organizzativo.

Ai sensi dell’art. 1117 c.c. sono oggetto di proprietà comune dei proprietari delle singole unità immobiliari dell’edificio, se non risulta il contrario dal titolo, tutte le parti necessarie all’uso comune, come “le scale, i portoni d’ingresso, i vestiboli, gli anditi”. Nel caso in esame le parti di cui si controverte sono il sottoscala sito al piano terreno e il pianerottolo sito al primo piano, parti che rientrano entrambe nella presunzione di condominialità stabilità dall’art. 1117 c.c..

La presunzione legale di condominialità “deriva sia dall’attitudine oggettiva del bene al godimento comune sia dalla concreta destinazione di esso al servizio comune, con la conseguenza che, per vincere tale presunzione, il proprietario che ne rivendichi la proprietà esclusiva ha l’onere di dare la prova di tale diritto; a tal fine, è necessario un titolo d’acquisto dal quale si desumano elementi tali da escludere in maniera inequivocabile la comunione del bene”. Nel caso di specie tale titolo non può essere individuato nella clausola 5 dell’atto divisione, secondo la quale “gli anditi e i transiti indispensabili al disobbligo delle quote sono consortivi”. La clausola si limita infatti ad affermare la condominialità di alcuni beni — appunto gli anditi e i transiti indispensabili — ma non esclude di certo la condominialità degli altri beni che nella presunzione rientrano, quali i sottoscala e i pianerottoli.

Un abuso edilizio comporta conseguentemente la commissione di un reato; la corte di cassazione con questa sentenza afferma che qualora tale reato sia prescritto non si debba più procedere alla demolizione dell’immobile abusivo. L’estinzione per prescrizione del reato edilizio e di quello paesaggistico dichiarata dal giudice d’appello comporta la conseguente dichiarazione di revoca dell’ordine di demolizione e dell’ordine di remissione in pristino impartiti con la sentenza di primo grado, trattandosi di sanzioni amministrative accessorie che conseguono alle sole sentenze di condanna per detti reati ai sensi degli artt. 31, comma 9, d.P.R. 6 giugno 2001, n. 380 e 181 d.lgs. 22 gennaio 2004, n. 42.