DIRITTO E CASTIGO GENNAIO – Si può usucapire un alloggio?
Si può usucapire un alloggio?
Alcuni mesi fa, si è rivolto al mio studio un signore preoccupato per le sorti dell’utilizzo di un immobile di cui aveva fruito gratuitamente per anni grazie all’amico proprietario, deceduto poco tempo prima. Il suo timore era che gli eventuali eredi avrebbero vantato pretese sull’alloggio.
Stavo riflettendo sulla configurazione giuridica da dare alla fattispecie (comodato, locazione simulata nel caso di corrispettivo versato a titolo apparentemente diverso dal canone…), quando il signore in questione mi domanda se potesse replicare alle eventuali altrui pretese asserendo di esserne divenuto proprietario per intervenuta usucapione.
In effetti, per quanto possa apparire strano, il nostro ordinamento permette l’acquisto di un immobile a titolo originario anche se chi ne fruisce è consapevole che appartenga ad un’altra persona.
Per fare chiarezza, occorre partire dall’istituto in oggetto definito dall’art. 1158 cod.civ. come acquisto della proprietà a titolo originario mediante il possesso continuato nel tempo.
Può accadere che un bene (mobile o immobile) abbia per anni un possessore non proprietario e un proprietario non possessore. Ad esempio, quando il proprietario si sia dimenticato del prestito di un oggetto fatto ad un conoscente o sia assente per motivi lavorativi o familiari. Se la situazione si protrae per un arco di tempo determinato dal legislatore, il proprietario perde il diritto di proprietà, mentre il possessore lo acquista.
La proprietà si può, dunque, acquisire attraverso un possesso che deve essere pacifico, non violento e ininterrotto per un periodo stabilito.
Più precisamente: 20 anni per i beni immobili; per i beni immobili acquistati in buona fede da chi non ne è proprietario, ma in forza di un titolo idoneo a trasferire la proprietà e che sia stato debitamente trascritto, 10 anni dalla data della trascrizione; 20 anni per le universalità di beni mobili; 10 anni per i beni mobili acquistati senza titolo idoneo e posseduti in buona fede, che salgono a 20 anni se si sono posseduti in mala fede; per i beni mobili iscritti in pubblici registri acquistati in buona fede da chi non ne è proprietario, ma in forza di un titolo idoneo e che sia stato debitamente trascritto, 3 anni dalla data della trascrizione; 10 anni per i beni mobili iscritti in pubblici registri, quando manca almeno una delle condizioni sopra citate.
Trascorso questo arco temporale, il giudice su richiesta dell’interessato accerta l’effettivo possesso del bene e decreta il passaggio della proprietà. Per usucapire un immobile occorre, comunque, tenere un comportamento “da proprietario”, assolvendo, ad esempio, al pagamento delle imposte sulla proprietà, agli oneri condominiali, cambiando le serrature, apportando modifiche al bene e così via. Il possesso non deve essere clandestino, ossia deve essere acquistato ed esercitato pubblicamente, cioè in modo visibile e non occulto, a nulla rilevando il fatto che l’effettivo proprietario ne sia o meno a conoscenza.
Attenzione, a non confondere il possesso con la semplice detenzione: è un passaggio cruciale.
Un inquilino, ad esempio, non potrà usucapire l’immobile locato. Lo stesso dicasi se si utilizza l’alloggio con il permesso o la tolleranza del proprietario originario, in quanto si riconosce implicitamente di non avere diritti sul bene. In altri termini, il possesso utile per acquistare la proprietà non deve essere conseguenza dell’accondiscendenza del proprietario dovuta a rapporti di amicizia, affetto, conoscenza. E per la giurisprudenza non risulta neppure sufficiente fornire la prova di avere sopportato dei costi per la manutenzione. Rimando alla recente giurisprudenza la Sentenza del Tribunale Padova, Sez. II Sent., 05 settembre 2019, per cui: “La mera esecuzione di opere di restauro e rifacimento del bene immobile detenuto dal comproprietario non costituisce circostanza da sola sufficiente ai fini della verificazione, in suo favore, della fattispecie acquisitiva dell’usucapione. Trattasi, invero, di meri atti di gestione, consentiti al singolo compartecipante o anche atti familiarmente tollerati dagli altri, o ancora atti che, comportando solo il soddisfacimento di obblighi o erogazione di spese per il miglior godimento della cosa comune, non possono dare luogo ad una estensione del potere di fatto sulla cosa nella sfera di altro compossessore”.
Insomma, acquistare in modo gratuito un alloggio tramite il possesso continuato soggiace a limiti e a condizioni.
DIRITTO E CASTIGO GENNAIO – Si può usucapire un alloggio?
DIRITTO E CASTIGO
Rubrica legale a cura dell’avvocato Roberta K. Colosso
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