OTTOBRE  2023 – IL NOTAIO RISPONDE – A cura del notaio Gabriele Naddeo

OTTOBRE  2023 IL NOTAIO RISPONDE  A cura del notaio Gabriele Naddeo

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– Sono intenzionato ad acquistare una nuova casa ma mi sto accorgendo che pochi immobili hanno una certificazione energetica certa. Volevo sapere se questa attestazione va obbligatoriamente inserita nell’atto di rogito?
La certificazione energetica, a pena di sanzione amministrativa, deve essere allegata all’atto di
trasferimento immobiliare a titolo oneroso quale, ad esempio, una compravendita. A partire dal 2014
questa certificazione è denominata attestato di prestazione energetica e serve per dare evidenza delle
capacità di consumo e di efficienza energetici dell’immobile che si sta acquistando. Tale documento può essere allegato in originale oppure in copia conforme certificata tale dal notaio rogante e deve essere prodotto a cura e spese della parte venditrice.

– Sto acquistando una villetta ancora in fase di costruzione. In questi casi il costruttore è obbligato a stipulare una polizza assicurativa indennitaria? Va inserita in atto? Quanti anni dura?
La polizza assicurativa a cui si riferisce il lettore, con ogni probabilità, è la polizza cosiddetta “decennale postuma” ; che garantisce da vizi e difetti gravi relativamente all’immobile di nuova costruzione; come si può facilmente desumere dal nome, essa dura 10 anni ma va consegnata una volta che l’immobile è stato costruito. Gli effetti polizza assicurativa indennitaria decennale decorrono dalla data di conclusione dei lavori; essa deve ricoprire gli eventuali danni materiali e diretti all’immobile, compresi i danni ai terzi, derivanti dalla rovina o da gravi difetti costruttivi delle opere, per vizio del suolo o per difetto della costruzione, manifestatisi successivamente alla stipula del contratto definitivo di vendita. Secondo la nuova normativa in materia di tutela degli acquirenti di immobili da costruire, gli estremi della polizza devono essere obbligatoriamente menzionati nell’atto di compravendita, a pena di nullità dell’atto; prima che
venga costruito l’immobile, invece, in caso in cui l’acquirente versi alla società costruttrice del denaro a titolo di caparra confirmatoria, il relativo ammontare dovrà essere assicurato da una Polizza fideiussoria che dovrà essere redatta secondo lo schema avente le caratteristiche previste dalla legge.

– Vorrei fare testamento. So che a moglie e figli spetta la quota di legittima. Volevo allora sapere quali
sono i beni che si possono destinare ad altre persone?
La legge, in tema di quote di legittima e di quote disponibili, compie una distinzione di carattere quantitativo e non qualitativo; in altri termini, il testatore può decidere quanto della propria eredità può essere attribuito e a chi può essere attribuito, sempre rispettando i limiti della quota di legittima. Nel caso del lettore, ad esempio, qualora egli avesse due figli, la quota di legittima spettante alla moglie sarebbe di un quarto dell’intero patrimonio, quella spettante ai figli sarebbe complessivamente di metà da dividersi tra i figli (nel caso di specie un quarto a testa) ed un quarto del patrimonio sarebbe libero, ossia rientra nella cosiddetta quota disponibile. Ciò, tuttavia, non vieta al lettore di lasciare di più ai propri cari, ad esempio nove decimi del patrimonio e, del pari, non vieta al lettore di soddisfare le quote di spettanza della propria moglie e dei propri figli con beni determinati da prelevarsi dal proprio patrimonio, attribuendo così
altri e specifici beni ad altre persone. Quest’ultima disposizione, tuttavia, deve essere effettuata con cura poiché non si deve correre il rischio di attribuire alla quota disponibile beni il cui valore superi quello dei beni destinati alle quote di legittima: in tal caso, il testamento potrebbe essere impugnato per lesione, appunto, delle quote di legittima.

– Sento parlare di case acquistate all’asta. Mi può spiegare come funziona e se ci sono dei vantaggi?
Le case che si acquistano all’asta solitamente sono state oggetto di una procedura esecutiva: la procedura esecutiva è quella in virtù della quale, per soddisfare un credito non pagato, un bene (nel nostro caso immobile) viene pignorato, dunque tolto alla disponibilità del legittimo proprietario, al fine di essere venduto e, di riflesso, di ottenere una somma di denaro utile a soddisfare il debito che il proprietario (definito debitore esecutato) aveva nei confronti del creditore procedente. Una volta pignorato il bene segue una procedura nell’ambito della quale il medesimo immobile viene periziato e poi, attraverso l’ausilio di determinate figure professionali, messo in vendita dall’autorità giudiziaria. Di solito i vantaggi derivanti da un acquisto di immobili all’asta sono legati al prezzo di acquisto che, nella stragrande maggioranza dei casi, è molto più basso di quello del mercato libero.

– Da quante persone può essere formata una società in accomandita semplice?
Una società in accomandita semplice deve essere formata almeno da due persone: a prescindere dal fatto che tutte le società di persone (società semplice, società in nome collettivo, società in accomandita semplice) devono essere formate da almeno due persone, nel caso particolare della società in accomandita semplice tale requisito è ancora più importante, poiché in essa devono coesistere obbligatoriamente, per la stessa natura del tipo di società di cui stiamo scrivendo, due figure: quella del socio accomandatario (socio che ha la gestione, l’amministrazione della società e che al contempo è illimitatamente responsabile per i
debiti della medesima società) e del socio accomandante (socio che non può amministrare la società, e che risponde dei debiti della società limitatamente al valore della propria quota).

NOVITA’ GIURISPRUDENZIALI
Cassazione, ordinanza 12 gennaio 2023, n. 667, sez. V. Benefici fiscali per l'acquisto della prima casa –
Spettanza – Presupposti – Residenza anagrafica – Mancanza dell'effettivo trasferimento – Conservazione
del beneficio – Condizioni. Per poter usufruire delle agevolazioni prima casa bisogna trasferire la residenza
nel comune ove si trova l’immobile entro 18 mesi dall’acquisto, a meno che il comune di riferimento non
sia quello ove si svolge la propria attività lavorativa. Con riguardo al trasferimento di residenza, deve essere
stato completato almeno l’iter di richiesta, in modo tale che eventuali ritardi non siano imputabili
all’acquirente. In tema di imposta di registro, il beneficio fiscale della "prima casa", al di là dell'ipotesi
riconnessa all'attività lavorativa esercitata, spetta esclusivamente al soggetto che abbia trasferito la
residenza anagrafica nel comune dove ha acquistato l'immobile entro il termine di decadenza previsto dalla
legge; pertanto, nel caso in cui non risulti l'effettivo trasferimento della residenza, il contribuente può
conservare il beneficio solo se, avendo proposto nei termini istanza di aggiornamento dei registri anagrafici
comunali, il procedimento amministrativo non sia stato ancora ultimato per fatto non imputabile allo
stesso ovvero si sia chiuso con un diniego al trasferimento.

Studio Notarile Naddeo – Sede: Caselle Torinese  (via Roma 2) tel. 011.9975970; Sede aggregata: San Maurizio Canavese (via Vittorio Emanuele 34); Ufficio secondario: Carmagnola (viale Garibaldi 14) tel. 011.9711881.