LUGLIO 2023 – IL NOTAIO RISPONDE – A cura del notaio Gabriele Naddeo

LUGLIO  2023 IL NOTAIO RISPONDE  A cura del notaio Gabriele Naddeo

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– Mia mamma ha disposto di destinare parte dei suoi beni attraverso un testamento redatto di suo pugno. Ma alcuni beni, compreso un alloggio attualmente locato, sono rimasti fuori dalle disposizioni da lei redatte. Come verranno destinati questi beni?

Parto immediatamente col fornire la risposta al lettore: i beni non compresi nella disciplina del testamento, verranno distribuiti secondo la regola delle successioni legittime. In altri termini, i beni che il testatore non ha inserito nel testamento andranno, per quote, in proprietà agli eredi qualificati tali dalla legge. Nel caso di specie, ad esempio, il lettore in qualità di figlio sarà uno di questi, così come il marito se vivente ed eventuali altri figli. La regola, in buona sostanza, è che, dove non provvede il testamento, provvede la legge: il nostro ordinamento giuridico tutela con la massima forza la volontà del testatore che può essere disattesa solo nel caso in cui vengano violate delle norme imperative. In tutti gli altri casi, di assenza di testamento oppure di testamento incompleto, si deve applicare la disciplina legislativa.

– Sto acquistando un garage. La parte venditrice non ha presentato copia dell’estinzione del mutuo acceso per acquistare l’immobile ma una lettera del notaio che sta seguendo la cancellazione. È corretto?

Quando si acquista un bene immobile, una delle priorità è assicurarsi che lo stesso non sia colpito da formalità pregiudizievoli, quali ad esempio, ipoteche, pignoramenti, vincoli. Nella maggioranza dei casi, quando c’è un’ipoteca, si tratta di ipoteca derivante da mutuo che viene, pertanto e di solito, cancellata dalla stessa banca con il meccanismo del cosidde Decreto Bersani: la banca riceve il pagamento del saldo del mutuo e comunica alla Conservatoria dei Registri Immobiliari competente che il debito è estinto e si può cancellare la formalità. Negli altri casi, invece, ci vorrà un atto con cui il creditore acconsenta alla cancellazione dell’ipoteca o un provvedimento giudiziale che ordini la cancellazione. Nel caso di specie non è chiaro in quale fattispecie ci troviamo, poiché il notaio potrebbe essere partecipe al primo come al secondo caso, più difficile al terzo. Rischia di diventare troppo lungo ipotizzare tutti gli scenari possibili: il consiglio che posso dare al lettore è di assicurarsi che il debito sia stato estinto e che gli atti o i provvedimenti siano stati già posti in essere; una maggiore tranquillità (più che altro empatica e non giuridica) potrà esserci se, chi cura la cancellazione dell’ipoteca, è lo stesso notaio che curerà la compravendita.

– Sono anziano e ho deciso di vendere la nuda proprietà della casa dove vivo con riserva di usufrutto. Posso farlo cedendo l’immobile a un mio congiunto? In cambio vorrei una rendita mensile. Cosa posso fare se un giorno mio nipote smette di riconoscermi la cifra pattuita?

L’operazione prospettata dal lettore é abbastanza consueta: una persona anziana decide di ottenere della liquidità, oppure una rendita, e la realizza vendendo la nuda proprietà del proprio unico immobile. In questa maniera avrà sempre un’abitazione, più i denari utili a condurre una vita dignitosa. Rispondiamo con ordine: può vendere a chi vuole; può ottenere una rendita vitalizia; se l’acquirente smette di pagare, trattandosi di un contratto a prestazione continuativa, il venditore potrà ottenere la risoluzione del contratto.

– Vivo in un condominio. L’assemblea ha deciso di trasformare il sottotetto in unità abitative. Questa modifica comporterà nuovi millesimi condominiali e un nuovo regolamento condominiale?

La risposta al lettore relativamente ai nuovi millesimi è positiva, poiché i beni comuni del fabbricato condominiale, di fatto, saranno idealmente da suddividersi tra più proprietari. Per quanto concerne, invece, il nuovo regolamento condominiale, dipende dal tipo di regolamento: se si tratta di un regolamento ordinario che disciplina l’utilizzo del dei beni comuni, non pare essenziale farne uno nuovo; se, invece, si tratta di un regolamento di stampo contrattuale con il quale sono statuiti dei diritti e dei doveri in capo ai singoli proprietari delle unità abitative, potrebbe essere necessario. Non si può dare, in ogni caso, una risposta univoca né aprioristica, senza aver prima analizzato il regolamento.

– Ho sentito parlare di leasing immobiliare. Mi può spiegare come funziona e se ci sono dei vantaggi?

Il contratto di leasing immobiliare prevede la presenza di tre soggetti: il venditore, la società di leasing che compera l’immobile, il soggetto utilizzatore nell’interesse del quale l’immobile viene compravenduto. Questo contratto, inoltre, si perfeziona attraverso più pattuizioni. Le prime due sono contestuali e vengono concluse come segue: la prima è tra il venditore e la società di leasing, e non è altro che la vendita del bene immobile che dovrà poi essere consegnato al soggetto utilizzatore; la seconda è quella tra la società di leasing e il soggetto utilizzatore e consiste nel vero e proprio contratto di leasing con cui la società attribuisce al soggetto utilizzatore la detenzione del bene immobile per un determinato periodo di tempo ed a fronte del pagamento di un canone. In seguito, si avrà il riscatto del leasing, che consiste nella terza pattuizione: giunti al termine del periodo convenuto, il soggetto utilizzatore verserà un importo finale, acquistando dalla società di leasing la definitiva proprietà dell’immobile fino a quel momento detenuto.

Studio Notarile Naddeo – Sede: Caselle Torinese  (via Roma 2) tel. 011.9975970; Sede aggregata: San Maurizio Canavese (via Vittorio Emanuele 34); Ufficio secondario: Carmagnola (viale Garibaldi 14) tel. 011.9711881. 

NOVITA’ GIURISPRUDENZIALI

• Cassazione, sentenza 27 luglio 2022, n. 23398, sez. II civile

SUCCESSIONI “MORTIS CAUSA” – DISPOSIZIONI GENERALI – ACCETTAZIONE DELL’EREDITÀ (PURA E SEMPLICE) – CON BENEFICIO DI INVENTARIO – Successione ereditaria – Accettazione con beneficio di inventario – Effetti – Distinzione del patrimonio del defunto da quello dell’erede – Conformazione del diritto di credito – Esclusione – Incidenza su limite di responsabilità dell’erede – Sussistenza – Conseguenze nel processo – Fattispecie.

La corte di cassazione conferma il principio fondamentale dell’accettazione con beneficio di inventario: la separazione dei patrimoni. In tema di successione ereditaria, l’accettazione con beneficio di inventario produce l’effetto di tener distinto il patrimonio del defunto da quello dell’erede, consentendo a quest’ultimo di pagare i debiti ereditari e i legati nel limite del valore dei beni a lui pervenuti e soltanto con questi stessi beni, senza conformare il diritto di credito azionato, che resta immutato nella sua natura, portata e consistenza, ma segnando i confini della sua soddisfazione attraverso la limitazione della responsabilità dell’erede, in deroga al più generale principio della tendenziale illimitatezza della responsabilità patrimoniale ex art. 2740, comma 2, c.c..