MARZO 2024 – IL NOTAIO RISPONDE  A cura del notaio Gabriele Naddeo www.notaionaddeo.it – www.gabrielenaddeo.it

IL NOTAIO RISPONDE

A cura del notaio Gabriele Naddeo

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– Sto acquistando casa, vorrei evitare di ritrovarmi ad affrontare delle spese non previste. Al momento del rogito è possibile far inserire dalla parte venditrice che tutte le spese condominiali risultano pagate?

La risposta alla domanda del lettore è positiva, ovviamente sul presupposto che tutte quante le spese siano state pagate perché, altrimenti, una dichiarazione non conforme a quanto effettivamente accaduto, oltre ad essere un falso in atto pubblico, non tutelerebbe l’acquirente. Per poter essere sicuri, dunque, oltre alla dichiarazione resa nell’atto, sarà decisamente opportuno avere copia della conferma, da parte dell’amministratore di condominio, che le spese condominiali siano state tutte quante saldate; la comunicazione dell’amministratore di condominio dovrà avere una data successiva alla scadenza dell’ultima rata. Quanto sin qui scritto vale per le spese condominiali ordinarie, ossia quelle previste per l’utilizzo delle cose comuni (luci condominiali, pulizia scale, manutenzioni ordinarie e così via), mentre un discorso a parte meritano le spese cosiddette straordinarie: tali spese sono quelle non previste all’inizio della gestione annuale, bensì quelle richieste per interventi – come dice il termine – straordinari, quali ad esempio il rifacimento del tetto o della facciata. Per tale tipo di spese, l’orientamento consolidato della giurisprudenza è che esse, se deliberate prima della vendita, rimangano in capo alla parte venditrice: per evitare qualsiasi tipo di discussione post atto, è consigliabile affrontare l’argomento prima della stipula, in modo tale da disciplinare in accordo tra le parti la fattispecie.

– Vorrei acquistare un box ma non voglio sottoscrivere un mutuo. Mi hanno suggerito di ricorrere a una vendita con riserva della proprietà. Può spiegarmi come funziona?

Questo tipo di vendita alla particolarità che la proprietà in capo all’acquirente passi col pagamento completo del prezzo. Questi contratti sono definiti “a formazione progressiva”: il venditore e l’acquirente si mettono d’accordo affinché il prezzo venga pagato non in unica soluzione ma in via dilazionata, ad esempio sottoscriviamo la vendita il primo marzo, con l’accordo che il prezzo sarà pagato entro il 30 settembre dello stesso anno. Secondo la normativa di riferimento, la proprietà del bene venduto verrà trasferita al momento del pagamento dell’ultima rata; al fine di perfezionare il passaggio di proprietà sarà necessario stipulare un secondo atto con il quale il venditore l’acquirente riconosceranno l’avvenuto pagamento dell’ultima rata e l’effettivo definitivo acquisto della proprietà da parte dell’acquirente.

– A breve mi sposerò. Il negozio di proprietà di mia moglie può confluire nel regime di comunione dei beni?

La risposta al quesito del lettore è negativa: i beni che appartengono a ciascun soggetto, non entrano a far parte della comunione legale dei beni solo per l’effetto della contrazione del matrimonio. Quanto appartiene ad una persona di stato civile libero, dunque non coniugata, rimane di piena ed esclusiva proprietà del titolare anche dopo il matrimonio: per poter raggiungere il risultato auspicato dal lettore, sarà necessario che la moglie trasferisca al proprio marito una quota o l’intero bene con – però – la complicazione che, se ceduto in parte, il bene sarà per quanto non ceduto di proprietà esclusiva della moglie, e per quanto ceduto in comunione legale dei beni tra i due coniugi. In buona sostanza, un piccolo pasticcio che sarebbe il caso di evitare, fermo restando che ognuno è libero di gestire come meglio ritiene (nei limiti di legge) il proprio patrimonio.

– Si può rifiutare un bene ceduto tramite legato?

La risposta è assolutamente positiva, con anzi la particolarità che, per legge, al legato si può rinunciare ma non è in alcun modo necessario procedere all’accettazione dello stesso, a differenza dell’eredità. La differenza tra eredità e legato risiede nella circostanza che la prima ha carattere generale e, quindi, il chiamato all’eredità – se accetta – diventa titolare dell’intero o di una quota del patrimonio del defunto (ivi compresi gli eventuali debiti), mentre il legatario diviene titolare di determinati beni senza l’assunzione di alcune responsabilità per i debiti ereditari: da qui è ben evidente che l’erede dovrà valutare se accettare o meno, stante la possibile passività della posizione che andrebbe a ricoprire, mentre il legatario potrà eventualmente rifiutare quell’ora non interessato a quanto a lui lasciato.

– Nella sua rubrica ha più volte parlato di trust. Può essere istituito anche tramite testamento?

Con il testamento si può, sia istituire il trust, sia dotarlo di beni; da un punto di vista tecnico, nel testamento, il trustee diventerà erede o legatario dei beni che il testatore vuole inserire nel trust, senza diventarne proprietario ma – come in ogni trust – solo gestore fino al momento della scadenza del trust, in cui i beni dovranno essere assegnati ai beneficiari.

Studio Notarile Naddeo – Sede: Caselle Torinese  (via Roma 2) tel. 011.9975970; Sede aggregata: San Maurizio Canavese (via Vittorio Emanuele 34); Ufficio secondario: Carmagnola (viale Garibaldi 14) tel. 011.9711881. 

NOVITA’ GIURISPRUDENZIALI

Cassazione, ordinanza 16 giugno 2023, n. 17422, sez. V Imposta di registro – pluralità di oggetti – disposizioni plurime. Solo quando gli atti sono tra loro connessi (ad esempio: doppio trasferimento realizzato con permuta), la tassazione è unica: la connessione deve essere oggettiva e richiesta dalla legge o dalla natura del contratto, non dalla volontà delle parti. Il regime della tassazione unica, da applicare avendo riguardo alla disposizione soggetta all’imposizione più onerosa, previsto dall’art. 21, comma 1 del D.P.R. 131/1986, richiede che tra le diverse clausole vi sia un vincolo di connessione necessaria in virtù della legge o per esigenza obiettiva del negozio giuridico e non per volontà delle parti. Ne consegue che non è possibile ravvisare alcuna necessaria concatenazione di carattere oggettivo tra le vendite, tra i medesimi soggetti, di immobili di differente valore, bensì una connessione derivante esclusivamente dalla volontà delle parti, con conseguente autonoma tassazione delle disposizioni costituenti il negozio; diverso il caso delle permuta tra beni di diverso valore, con conguaglio. In tal caso si applica la tassazione unica.

Cassazione, ordinanza 19 giugno 2023, n. 17428, sez. II civile. PROPRIETÀ – Vendita immobiliare – Regime generale di pubblicità e di opponibilità degli atti immobiliari – Immobile alienato con atto successivo a più acquirenti – Opponibilità – Trascrizione avvenuta per prima – Acquirente prima in comunione e poi da solo – Sussiste. La corte di cassazione ha l’occasione per evidenziare l’importanza dell’istituto della trascrizione nei registri immobiliari ed il concetto di opponibilità. Quest’ultima consiste nella possibilità, da parte dell’avente diritto, di far valere il medesimo diritto nei confronti di chiunque. Tra più atti di disposizione dello stesso diritto da parte del titolare, prevale quello che è trascritto per primo, a prescindere dal momento in cui gli atti si sono perfezionati. Così se il titolare aliena il medesimo immobile con atto successivo a più acquirenti, diventa senz’altro opponibile l’acquisto per il quale è stato prima adempito l’onere della trascrizione. Il conflitto si risolve in base alla priorità della trascrizione dei rispettivi titoli (o della domanda giudiziale, se questa sia stata trascritta), indipendentemente da ogni indagine sulla buona o mala fede delle parti. Pertanto, non ci sono ragioni per dubitare che il conflitto sia da risolvere secondo la regola stabilita dall’art. 2644 c.c. anche in favore di colui il quale, dopo avere acquistato in comunione insieme ad altri un immobile, si sia poi reso acquirente da solo del medesimo bene, trascrivendo tempestivamente il proprio titolo. Altro concetto ben espresso dalla corte è quello di continuità delle trascrizioni: tutti i trasferimenti devono essere trascritti in modo che siano tra loro tutti collegati: si immaginino i vagoni di un treno. L’opponibilità dell’atto anteriormente trascritto è per altro subordinata alla condizione della continuità delle trascrizioni. In base al principio della continuità delle trascrizioni, la trascrizione contro l’alienante non ha effetto se non è trascritto a suo favore il precedente (art. 2650, comma 1, c.c.).

Cassazione, ordinanza 28 giugno 2023, n. 18508, sez. V. Imposta di registro – contratto a favore di terzo – regime agevolato – requisiti soggettivi – coobbligazione. Nel contratto a favore del terzo uno dei contraenti conviene con l’altro che gli effetti del contratto, anziché in proprio favore, si esplichino in favore di un terzo. Ciò può avvenire anche nelle compravendite immobiliari: la caratteristica di questo istituto è che il terzo non diventa parte del contratto e beneficia degli effetti del medesimo per il solo accordo intervenuto tra i contraenti originari. La corte, con questa ordinanza, affronta anche l’aspetto fiscale: se il terzo non interviene all’atto, non è nemmeno tenuto a pagare le imposte. In ragione dell’effetto acquisitivo diretto che caratterizza lo schema del contratto a favore di terzo nella sua configurazione normale, l’acquisto del terzo è automatico effetto del contratto di vendita e non deriva dalla deviazione dell’effetto dallo stipulante al terzo. Ne consegue, ai fini dell’imposta di registro, che quando il regime della tassazione dipende da un requisito soggettivo dell’acquirente occorre fare riferimento al terzo. Il terzo beneficiato, non essendo parte in senso formale del contratto con clausola a suo favore, non è tenuto a richiedere la registrazione (art. 10 T.U.R.) e non è obbligato “solidalmente” alle parti al pagamento dell’imposta. Egli, tuttavia, assume la veste di obbligato come uno dei “soggetti nel cui interesse fu richiesta la registrazione”, o se intervenga esprimendo nell’atto stesso l’accettazione ovvero inserendo nell’atto altra convenzione che anticipi l’accettazione, diviene parte in senso sostanziale dell’atto e soggetto passivo.