DIRITTO E CASTIGO MAGGIO 2022 – Vorrei ospitare un amico, ma il proprietario dice no

di IeriOggiDomani · 23 Maggio 2022

ospitare

Vorrei ospitare un amico, ma il proprietario dice no

RUBRICA LEGALE MAGGIO 2022

Non so se via sia capitato personalmente o se conosciate persone conduttrici di immobili in locazione che si siano viste negare dal proprietario la possibilità di ospitare parenti o amici per un periodo più o meno breve di tempo.

La motivazione spesso addotta dal locatore è data dalla presenza nella scrittura di una clausola che vieta di sublocare l’abitazione o di concederla in comodato.

Il diniego è legittimo?

La risposta è: “No”, anche se nel contratto sia previsto un espresso divieto ad ospitare. Anzi, in quest’ultimo caso il divieto, o, meglio, la presenza di una clausola che lo contiene, è affetta da nullità e, quindi, da ritenere come mai apposta.

A dichiararlo è la Suprema (Cass. civ., Sez. III, Sent. 19 giugno 2009, n. 14343), che ritiene il divieto in contrasto con il dettato costituzionale. Infatti, l’articolo 2 della Costituzione Italiana recita: “La Repubblica riconosce e garantisce i diritti inviolabili dell’uomo, sia come singolo sia nelle formazioni sociali ove si svolge la sua personalità, e richiede l’adempimento dei doveri inderogabili di solidarietà politica, economica e sociale”.

Ospitare, non equivale a sublocare e neppure a concedere in comodato.

La sublocazione è il contratto con il quale il conduttore concede ad un’altra persona l’uso dell’immobile locato a fronte del pagamento di un canone e il comodato è il contratto con il quale l’immobile viene concesso a titolo gratuito per un tempo o un uso determinato o senza specificazione del momento della riconsegna.

Sublocazione e comodato sono accomunati dal fatto che il subconduttore e il comodatario conseguono la disponibilità del bene oggetto del contratto, fatto che è incompatibile con il concetto di “ospitalità” comunemente inteso che presuppone quanto meno che la detenzione del bene rimanga nella sfera di potere del titolare del diritto (nel lessico comune “presta ospitalità” chi accoglie per breve soggiorno presso di sé persona cui in genere legato da intimità parentela, amicizia, etc…”). Ospitare qualcuno significa “tollerarne” la presenza per i più svariati motivi, anche solo per aiutarlo in un periodo di difficoltà economica o per trascorrervi del tempo insieme, ma, sul piano oggettivo, la presenza di costui incide in misura minima sul godimento dell’immobile e, ad ogni modo, soltanto in via saltuaria e transitoria, al di fuori di un rapporto contrattuale.

Premesso quanto sopra, vi è da domandarsi se l’ospitalità debba essere limitata ad un determinato arco temporale. Anche in questo caso la risposta è negativa. Ma l’assenza di un termine ultimo, non esime dagli obblighi nei confronti di Comune e Questura.

Se il nostro ospite soggiorna da noi (inquilini o proprietari) per un periodo inferiore ai 30 giorni non abbiamo alcun obbligo di comunicazione. In caso contrario occorre effettuare la comunicazione alle autorità di pubblica sicurezza, attraverso una dichiarazione di ospitalità o cessione fabbricato, entro 48 ore dal momento in cui il nostro amico prende possesso di casa.

Diverso il caso in cui si registri un contratto di sublocazione o di comodato all’Agenzia delle Entrate perché in queste ipotesi sarà l’Ente a comunicare al Ministero le informazioni dovute.

Una precisazione: se l’ospite è cittadino di uno Stato Ue, valgono gli obblighi sopra descritti, invece se cittadino di uno stato extra-europeo, la comunicazione – dichiarazione di ospitalità o cessione fabbricato – va fatta comunque entro 48 ore.

Nel caso in cui il nostro ospite debba soggiornare presso di noi per periodi molto lunghi (cosa mai auspicabile), il requisito di “ospitalità temporanea” comincia a vacillare, in quanto il nostro immobile si trasforma nella sua dimora abituale, espressione che nel nostro sistema normativo caratterizza il concetto di residenza. In questo caso il nostro amico o parente dovrebbe provvedere a trasferirla, comunicando all’Ufficio anagrafe l’indirizzo dell’immobile di cui siamo proprietari o inquilini.

Il trasferimento di residenza, però, ha delle conseguenze i cui risvolti debbono essere tenuti presenti. Il primo è l’aumento della tassa sui rifiuti; inoltre, se si fa parte del medesimo nucleo familiare vi sono implicazioni sul piano delle dichiarazioni dei redditi che si sommano tra gli appartenenti alla medesima famiglia, e sull’Indicatore della situazione economica equivalente (Isee), con quanto ne deriva in termini di esenzioni fiscali familiari.

Se poi il nostro ospite dovesse essere un debitore incallito e impenitente… attenzione: i creditori potrebbero chiedere il pignoramento dei suoi beni che possono essere ricercati anche presso la nostra abitazione! E saremmo noi a dover fornire prova dell’esser proprietari delle cose rinvenute nell’alloggio.

Un suggerimento.

Nel caso in cui intendiate far soggiornare un familiare o un amico “in attesa che” – che si perfezioni il contratto di compravendita, che si liberi l’alloggio preso in locazione, che si trovi un lavoro… – valutate se non sia preferibile stipulare un contratto di comodato scritto e registrato presso l’Agenzia delle Entrate, ovvero altra scrittura in cui specificare le ragioni dell’ospitalità precisando il titolo di godimento dell’immobile la proprietà dei beni in esso presenti.

Come sempre, “prevenire è meglio che curare”, con l’aggiunta, in questo caso, “fidarsi è bene, ma non fidarsi è meglio”.

DIRITTO E CASTIGO MAGGIO 2022 – Vorrei ospitare un amico, ma il proprietario dice no

DIRITTO E CASTIGO
Rubrica legale a cura dell’avvocato Roberta K. Colosso, patrocinante in Cassazione
info@studiolegalecolosso.it – studiolegalecolosso.it

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