DIRITTO E CASTIGO OTTOBRE 2026 – Affitto senza contratto scritto: chi paga i danni all’immobile?

di IeriOggiDomani · 27 Ottobre 2026

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DIRITTO E CASTIGO – RUBRICA LEGALE OTTOBRE 2026

Affitto senza contratto scritto: chi paga i danni all’immobile?

Capita spesso, tra le cause di locazione, di imbattersi in una convinzione tanto diffusa quanto
rassicurante per l’inquilino: se manca un contratto scritto, e soprattutto un verbale che fotografi lo
stato dell’immobile alla consegna, il proprietario si troverebbe con le mani legate, incapace di
dimostrare che i danni scoperti alla riconsegna siano opera di chi ha abitato la casa e non un difetto preesistente, taciuto o dimenticato.
È un’idea che circola con la sicurezza delle cose date per scontate. Le norme, però, raccontano un’altra storia.

La legge stabilisce una r egola semplice: in assenza di un verbale iniziale, si presume che l’inquilino
abbia ricevuto l’immobile in perfetto stato. Vale lo stesso principio del noleggio auto: se non si
segnalano i graffi prima di partire, la compagnia presumerà che l’auto fosse immacolata e
addebiterà ogni danno al ritorno. Nessuno vi crederà se, senza prove, direte che quel graffio c’era
già.

Ecco il paradosso: ci si aspetterebbe che l’ assenza di un contratto scritto penalizzi il proprietario, e
invece accade l’esatto contrario. Proprio perché manca una descrizione iniziale, scatta quella regola
legale che rafforza la tutela del locatore. A fine locazione le carte si ribaltano: al proprietario basterà
mostrare i danni, mentre toccherà all’inquilino dimostrare, con prove rigorose, che quei difetti
c’erano già o sono solo normale usura.

L’assenza di un contratto scritto, dunque, non è un salvacondotto per rovinare un immobile: la legge presume sempre che sia stato consegnato immacolato. Ed è un principio che dovrebbe far riflettere anche chi affitta con leggerezza, fidandosi di una stretta di mano: la tutela, in questi casi, pende più dalla parte del locatore di quanto si immagini. Ed è un errore comune pensare che la parola data valga meno di un foglio firmato: davanti al giudice, quello che conta è chi riesce a provare cosa, non chi ha scritto cosa.

Il principio è stato ribadito dalla Cassazione, ordinanza 15 aprile 2026 n. 9586: la natura verbale della locazione non esclude né attenua la presunzione dell’art. 1590, comma 2, cod. civ.. Se non esiste una descrizione pattizia dello stato dell’immobile alla consegna, la legge presume che il conduttore l’abbia ricevuto in buono stato. Sarà quindi quest’ultimo, se vuole sottrarsi alla responsabilità per i danni riscontrati alla riconsegna, a dover provare che dipendono da cause diverse da un deterioramento a lui imputabile.

Il punto può sembrare controintuitivo: se nessuno ha messo per iscritto le condizioni iniziali, come
stabilire quali danni siano comparsi dopo? La domanda è legittima, ma la risposta non lascia spazio a dubbi. È proprio qui che interviene la presunzione legale. Il conduttore che intenda contestare la propria responsabilità non può limitarsi ad affermare che i difetti erano già presenti: deve fornirne una prova rigorosa dell’origine, ad esempio con fotografie, testimonianze o perizie risalenti all’inizio del rapporto.

Questo non significa che il proprietario possa limitarsi a lamentare un danno e pretendere automaticamente il risarcimento. Deve dimostrare il deterioramento concretamente riscontrato e che esso ecceda il normale degrado da uso ordinario; il conduttore, per superare le presunzioni degli artt. 1588 e 1590 cod. civ., dovrà provare in concreto che il danno dipende, ad esempio, da vizi preesistenti, dalla vetustà, dall’uso conforme dell’immobile o da un fatto a lui non imputabile.

Per le locazioni abitative si aggiunge una complicazione: la Legge 431/1998 richiede la forma scritta, e un contratto verbale è nullo. Ma la nullità del titolo non fa venir meno gli obblighi di conservazione e restituzione: anche quando la detenzione deriva da un rapporto di fatto, gli artt. 1588 e 1590 cod. civ. restano applicabili per impedire un deterioramento ingiustificato del patrimonio altrui. Sono due piani distinti, che nella pratica si confondono facilmente: la validità del titolo contrattuale da una parte, gli obblighi legati alla materiale disponibilità e restituzione dell’immobile dall’altra. Distinguerli, in giudizio, fa spesso la differenza tra vincere e perdere una causa che sembrava già persa in partenza.

Perché, in fondo, un contratto può anche mancare. Ma la casa, quella, va restituita come l’hai trovata.

DIRITTO E CASTIGO OTTOBRE 2026 – Affitto senza contratto scritto: chi paga i danni all’immobile?

DIRITTO E CASTIGO
Rubrica legale a cura dell’avvocato Roberta K. Colosso, patrocinante in Cassazione
info@studiolegalecolosso.it – studiolegalecolosso.it

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